Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn 3 tầng, diện tích 5x18m (90m² đất), tổng diện tích sàn khoảng 270m² (3 tầng x 90m²). Với mức giá thuê 20 triệu/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 74.000 đồng/m² sàn/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng thuê nhà nguyên căn trong khu vực Gò Vấp, đặc biệt là hẻm nhưng có xe hơi vào tận nhà.
Nhà mới xây hay cũ không rõ, nội thất trống nên người thuê phải đầu tư thêm nội thất nếu cần. Chi phí xây mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², nên nếu so sánh với giá thuê, chủ nhà đang thu lời khá tốt so với giá trị tài sản.
Vị trí hẻm xe hơi rộng, xe ô tô vào được và có chỗ đậu trong nhà là điểm cộng lớn so với nhiều hẻm khác chỉ cho xe máy. Hướng Đông phù hợp với khí hậu và phong thủy nhiều người Việt ưa thích.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang nằm ở mức cao, tương đương khu vực trung tâm Gò Vấp, nếu so với nhà nguyên căn cùng diện tích trong hẻm nhỏ hơn hoặc không có chỗ đậu xe. Người thuê cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định, vì có thể đàm phán giá thấp hơn nếu nhận thấy yếu tố phong thủy hay nội thất chưa hoàn thiện.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 1/ ô tô vào nhà, rất hiếm trong khu vực Gò Vấp – giúp thuận tiện đi lại và đỗ xe an toàn.
- Nhà 3 tầng, 4 phòng ngủ, 5 toilet, phù hợp gia đình đông người hoặc làm văn phòng kiêm ở.
- Có sân thượng trước và sau, tăng không gian sinh hoạt và thoáng khí.
- Hướng Đông – hợp nhiều tuổi, đón ánh sáng buổi sáng, mát mẻ về chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để vừa ở thực tế vừa làm văn phòng hoặc kinh doanh online tại nhà (theo mô tả), tận dụng số phòng ngủ và phòng vệ sinh rộng rãi. Do không có nội thất sẵn, nếu muốn cho thuê lại cần đầu tư trang bị thêm. Chủ nhà nên giữ giá thuê cao vì lợi thế hẻm xe hơi và vị trí đang được săn đón tại Gò Vấp. Nếu khách thuê là gia đình hoặc nhóm nhân viên làm việc thuê lâu dài sẽ là mô hình tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 17, P8, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Hẻm 4m Đường 21, P8, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (5x18m) | 80 m² (5x16m) | 85 m² (5x17m) |
| Tổng diện tích sàn | ~270 m² (3 tầng) | ~240 m² (3 tầng) | ~255 m² (3 tầng) |
| Hẻm | Xe hơi 1/ tận nhà | Xe máy, hẻm nhỏ | Ô tô đỗ ngoài hẻm, không vào nhà |
| Giá thuê | 20 triệu/tháng | 16 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
| Số phòng ngủ/Vệ sinh | 4 PN / 5 WC | 3 PN / 3 WC | 4 PN / 4 WC |
| Hướng nhà | Đông | Tây | Nam |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Đầy đủ | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ để đảm bảo không tranh chấp, đã hoàn công xây dựng đủ tầng.
- Kiểm tra thực tế hẻm xe hơi có rộng rãi, an toàn cho xe ô tô quay đầu và đỗ đỗ trong nhà.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt phần móng và kết cấu tầng lầu, tránh nhà xây lâu dễ xuống cấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng vệ sinh hoạt động tốt do số lượng WC nhiều.
- Xem xét hướng Đông có hợp tuổi người thuê không, tránh lỗi phong thủy nếu có.
- Lưu ý nội thất trống, nếu có nhu cầu ở liền cần dự trù chi phí đầu tư nội thất.
