Thẩm định giá trị thực:
Nhà thuê diện tích 6x18m (108m²), kết cấu 1 trệt 3 lầu, tổng diện tích sàn khoảng 4 tầng x 108m² = 432m² sử dụng. Giá thuê 28 triệu/tháng tương đương ~65.000đ/m² sàn/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn tại khu vực Phường 4, Tân Bình, đặc biệt gần đường Cộng Hòa với hẻm xe hơi, giá thuê trung bình cho nhà 3-4 tầng có thể dao động từ 22 – 30 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất. Nhà này có ưu điểm là hẻm rộng, nội thất chủ để lại, thuận tiện làm văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ.
Như vậy, giá 28 triệu/tháng là mức khá cao so với hẻm xe hơi khu vực này, có thể chấp nhận nếu nội thất và tiện ích đi kèm tốt.
Tuy nhiên cần lưu ý nhà có sổ đầy đủ, không phải nhà nát, nên chi phí đầu tư sửa chữa thấp, tạo lợi thế. Nếu so với xây mới, chi phí xây dựng hoàn thiện 6-7 triệu/m² thì thuê nhà hiện hữu là lựa chọn tiết kiệm chi phí ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện di chuyển, khác biệt so với nhiều nhà trong khu vực chỉ hẻm nhỏ, khó đậu xe.
- Nhà 1 trệt 3 lầu, tổng 6 phòng ngủ, diện tích lớn, phù hợp đa mục đích: văn phòng, trung tâm đào tạo, spa…
- Chủ nhà để lại nội thất, giúp tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
- Khu dân cư cao cấp, an ninh tốt, nâng tầm giá trị sử dụng.
- Hướng nhà và phong thủy chưa rõ, cần kiểm tra trực tiếp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê làm văn phòng công ty hoặc trung tâm đào tạo do diện tích sử dụng lớn, kết cấu nhiều tầng, hẻm xe hơi thuận tiện cho khách hàng và nhân viên.
Nếu thuê để ở, nhà cũng đủ rộng nhưng vị trí trong hẻm có thể hạn chế tiện ích xung quanh so với mặt tiền lớn. Làm kho xưởng hoặc kinh doanh nặng không phù hợp do khu dân cư cao cấp và hẻm xe hơi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 182 Cộng Hòa) | Đối thủ 2 (Hẻm 210 Cộng Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 108 (6×18), 4 tầng | 100 (5×20), 3 tầng | 120 (6×20), 2 tầng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 28 | 25 | 22 |
| Hẻm | Hẻm xe hơi rộng | Hẻm xe hơi nhỏ | Hẻm xe máy |
| Nội thất | Có nội thất để lại | Không nội thất | Không nội thất |
| Mục đích phù hợp | Văn phòng, spa, đào tạo | Văn phòng nhỏ | Ở hoặc kho |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất chủ để lại: chất lượng, hiện trạng hư hỏng, hao mòn.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, quy hoạch hẻm.
- Đánh giá hẻm xe hơi có thực sự rộng và thuận tiện ra vào, tránh trường hợp hẻm cụt hoặc khó quay đầu xe.
- Kiểm tra an ninh khu vực thực tế, xem có phát sinh bất thường về trộm cắp hay không.
- Thẩm định phong thủy nhà, hướng cửa chính để tránh rủi ro cho doanh nghiệp thuê.
Kết luận: Giá thuê 28 triệu/tháng cho căn nhà 4 tầng, diện tích 108m² sàn sử dụng tại hẻm xe hơi Cộng Hòa, Tân Bình là mức khá cao so với mặt bằng nhưng có thể chấp nhận được nếu nội thất và tiện ích đi kèm thực sự tốt. Người thuê nên tận dụng lợi thế hẻm rộng, nội thất sẵn để thương lượng giảm giá khoảng 5-10% do nhà không phải mặt tiền chính và không có bãi đậu xe riêng.
