Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 15 m², mức giá cho thuê 2,4 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 160.000 đồng/m²/tháng. Mức giá này nằm trong khoảng trung bình đến hơi cao so với mặt bằng phòng trọ tại Quận 12, khu vực đường Hà Huy Giáp, nơi có giá thuê phổ biến dao động từ 1,5-2,2 triệu đồng cho phòng 12-20 m².
Tuy nhiên, căn phòng này có gác lửng, tăng diện tích sử dụng thực tế lên khoảng 20-22 m², giúp giảm đáng kể đơn giá trên diện tích sử dụng thực tế còn khoảng 110.000 – 120.000 đồng/m²/tháng, phù hợp với mức giá thị trường.
Với các tiện ích bảo mật như cổng vân tay, camera an ninh và tự do giờ giấc kèm nước uống, máy giặt giá rẻ, giá thuê này có thể chấp nhận được nếu người thuê đánh giá cao sự an toàn và tiện nghi.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không thấp nhưng cũng không quá cao, phù hợp với phân khúc phòng trọ có tiện ích nâng cao trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Gác lửng giúp tăng không gian sử dụng, phù hợp cho nhóm 2-3 người.
- Cổng vân tay và camera an ninh là ưu điểm lớn trong bối cảnh phòng trọ thường thiếu an toàn.
- Giờ giấc tự do, tạo sự thoải mái cho người thuê.
- Miễn phí nước lọc và cung cấp máy giặt giá rẻ là điểm cộng về tiện ích, giúp tiết kiệm chi phí sinh hoạt.
- Chính chủ thuê trực tiếp, giảm chi phí trung gian và khả năng thương lượng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với nhóm sinh viên hoặc nhân viên văn phòng trẻ cần chỗ ở tiện nghi, an toàn và giá hợp lý. Không phù hợp để làm kho hay kinh doanh khác. Đây là sản phẩm cho thuê dòng tiền ổn định, phù hợp ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thị Riêng) | Đối thủ 2 (Đường Tô Ký) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² + gác lửng (~20 m² sử dụng) | 18 m², không gác | 16 m², có gác |
| Giá thuê | 2,4 triệu/tháng | 2,0 triệu/tháng | 2,3 triệu/tháng |
| Tiện ích | Cổng vân tay, camera, tự do giờ giấc, nước uống free | Chung, không có bảo mật cao | Gác lửng, an ninh cơ bản |
| Phù hợp | Nhóm 2-3 người, an ninh tốt | 1-2 người, giá rẻ hơn | 1-2 người, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế gác lửng có đảm bảo an toàn, không vi phạm phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra hoạt động của hệ thống cổng vân tay và camera, đảm bảo vận hành tốt.
- Xác minh chủ nhà chính chủ, có giấy tờ xác thực tránh rủi ro trung gian.
- Kiểm tra tình trạng phòng có ẩm mốc, điện nước, thấm dột vì nhà trọ giá vừa phải thường ít được bảo dưỡng.
- Kiểm tra hẻm ra vào có đủ rộng để giữ an toàn và thuận tiện cho xe máy, tránh trường hợp hẻm nhỏ gây bất tiện.
