Nhận định mức giá
Mức giá 5,89 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố 4 tầng, diện tích đất 83,6 m², tổng diện tích sàn sử dụng 223 m² tại Quận 12 là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, vị trí căn góc 2 mặt tiền, gần các trục đường lớn và tiện ích như trường đại học Nguyễn Tất Thành, chợ Võ Thị Thừa giúp tăng giá trị bất động sản này.
Giá trung bình trên mỗi m² đất khoảng 70,45 triệu đồng/m², trong khi mức giá đất và nhà phố ở Quận 12 thường dao động từ 50 – 65 triệu đồng/m² tùy vị trí cụ thể và tiện ích kèm theo.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Giá bất động sản phân tích | Giá tham khảo khu vực Quận 12 | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 83,6 m² | 60 – 100 m² tùy khu vực | Diện tích phù hợp với nhà phố mặt tiền, không quá nhỏ. |
| Diện tích sử dụng | 223 m² (4 tầng) | Thường 100 – 200 m² | Diện tích sử dụng lớn, phù hợp vừa ở vừa làm văn phòng như mô tả. |
| Giá trên m² đất | 70,45 triệu/m² | 50 – 65 triệu/m² | Giá trên m² đất cao hơn mức phổ biến, có thể do vị trí góc 2 mặt tiền và đường rộng 25m. |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, gần trường Đại học, chợ, đường lớn | Nhiều khu vực trong Quận 12 có vị trí kém thuận tiện hơn | Vị trí đắc địa giúp tăng giá trị bất động sản. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Yếu tố bắt buộc để giao dịch an toàn | Giấy tờ rõ ràng, tạo thuận lợi cho giao dịch. |
| Tình trạng nhà | Hoàn thiện cơ bản, 4 phòng ngủ, 4 WC | Nhà mới, xây dựng chắc chắn | Thiết kế phù hợp nhiều mục đích sử dụng, giá trị cao. |
Lưu ý khi quyết định mua
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt liên quan đến phần đất sân lộ giới 31,4 m² để tránh tranh chấp khi đường mở rộng.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt là dự án mở rộng đường 25m và ảnh hưởng đến phần sân lộ giới.
- Đánh giá lại hiện trạng nhà, nội thất hoàn thiện cơ bản có thể cần chi phí nâng cấp nếu muốn sử dụng ngay.
- Thương lượng để giảm giá do giá đang ở mức cao so với mặt bằng chung.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để xuống tiền nên nằm trong khoảng 5,2 – 5,5 tỷ đồng, tương đương giá đất khoảng 62 – 66 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn đảm bảo vị trí tốt, diện tích lớn và tính pháp lý rõ ràng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ căn nhà có ưu điểm vị trí góc và diện tích lớn, tuy nhiên giá đang cao hơn mặt bằng chung khu vực.
- Đưa ra các ví dụ so sánh thực tế các căn nhà tương tự trong Quận 12 có mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc phần đất sân lộ giới có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng thực tế, nên cần giảm giá tương ứng.
- Đề nghị mức giá từ 5,2 tỷ đồng kèm cam kết giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo động lực cho chủ nhà.
