Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê có diện tích đất 72 m² (4m x 18m), kết cấu nhà 1 trệt 2 lầu + sân thượng, tổng 3 tầng, với 4 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh. Đây là nhà xây dựng hoàn chỉnh, nhưng nội thất hiện tại được mô tả là “nhà trống” và “nội thất cơ bản” (4 máy lạnh, bộ bàn ghế gỗ phòng khách), không phải nhà mới hoặc cao cấp.
Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 167.000đ/m² đất/tháng. Nếu tính theo diện tích sử dụng sàn xây dựng khoảng 3 tầng x 72m² = 216m² sàn, thì giá thuê thực tế khoảng 55.500đ/m² sàn/tháng. Đây là mức giá thuê phổ biến và hợp lý cho khu vực Thành phố Thủ Đức, đặc biệt là trong hẻm xe hơi rộng 2 xe tránh nhau.
So sánh với giá xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn để xây thô + hoàn thiện), nếu thuê lâu dài trên 3 năm thì thuê nhà sẵn có vẫn tối ưu hơn là tự xây. Nhà đã có sổ, hẻm rộng nên không có rủi ro lớn về pháp lý hay quy hoạch ngắn hạn.
Nhận xét về giá: 12 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng, 4PN, 6WC trong hẻm xe hơi rộng rãi, vị trí tại Linh Đông, TP Thủ Đức là mức giá hợp lý, không bị quá cao hay quá thấp. Người thuê đang được hưởng một mức giá thuê ổn định, không bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 2 xe tránh nhau, thuận tiện cho xe hơi ra vào, hiếm nhà trong các hẻm nhỏ chỉ đi được xe máy.
- Hướng Đông Nam tốt theo phong thủy, đón gió mát và ánh sáng tự nhiên.
- Diện tích mặt tiền 4m khá chuẩn, chiều dài 18m tạo không gian sân trước rộng để xe hơi và Honda, thuận tiện cho gia đình có xe hơi.
- Số lượng phòng vệ sinh nhiều (6WC) phù hợp cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng công ty nhỏ.
- Cho thuê ưu tiên hộ gia đình hoặc làm văn phòng công ty, không cho kinh doanh phòng trọ nên môi trường yên tĩnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc làm văn phòng công ty. Nhà có kết cấu kiên cố, phòng ốc đầy đủ, hẻm rộng xe hơi thuận tiện, nên rất thích hợp cho gia đình đông người hoặc doanh nghiệp nhỏ cần văn phòng kết hợp nhà ở.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại do diện tích đất nhỏ, hẻm chỉ rộng đủ xe hơi, không tiện cho vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 20, Linh Đông) |
Đối thủ 2 (Đường Linh Đông, gần chợ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 72 (4×18) | 80 (5×16) | 70 (4×17.5) |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu + sân thượng | 1 trệt 1 lầu | Nhà cấp 4, cần cải tạo |
| Hẻm | Xe hơi rộng 2 xe tránh | Hẻm xe máy, xe hơi nhỏ | Hẻm xe hơi nhưng hẹp |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 10 | 13 (nhà cũ) |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Nam |
| Phù hợp | Ở, VP công ty | Ở thực | Ở + kinh doanh nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và hệ thống điện nước do nội thất đang ở mức cơ bản, nhà trống nên có thể cần sửa chữa nhỏ.
- Đảm bảo giấy tờ sổ đỏ rõ ràng, đã có sổ nhưng cần xem kỹ quy hoạch xung quanh.
- Kiểm tra kết cấu nhà, độ thấm dột, nhất là khu vực sân thượng và các phòng vệ sinh do nhiều WC.
- Xác định rõ quy định cho thuê, vì chủ nhà không cho thuê kinh doanh phòng trọ nên người thuê phải cam kết mục đích sử dụng.
- Kiểm tra khả năng đậu xe hơi thực tế trong sân trước và hẻm, đảm bảo không bị cấm xe tải hoặc quy định giới hạn giờ xe cộ.
