Nhận định mức giá
Giá 8,53 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng diện tích đất 67m² tại khu K300, Quận Tân Bình với giá khoảng 127 triệu/m² được đánh giá là tương đối hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Lý do:
- Vị trí nhà ở khu biệt thự K300, nằm gần chợ Hoàng Hoa Thám, giữa 2 trục đường lớn Cộng Hòa và Trường Chinh, thuận tiện di chuyển đến trung tâm TP và sân bay Tân Sơn Nhất.
- Nhà mới xây 5 tầng, BTCT, nội thất đầy đủ, có thể sử dụng đa mục đích: ở, cho thuê, kinh doanh văn phòng, spa,…
- Hẻm xe hơi rộng, mặt tiền 8m, chiều dài 17.5m, diện tích sử dụng lên đến 300m², đáp ứng nhu cầu nhà lớn, nhiều phòng ngủ và vệ sinh.
- Pháp lý đầy đủ, đã có sổ đỏ rõ ràng.
- Khu vực xung quanh có giá đất nhà cũ từ 170 – 250 triệu/m², nhà cũ cần sửa chữa, trong khi nhà này mới xây dựng, hẻm xe hơi thoáng, nên mức giá 127 triệu/m² là hợp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Giá tham khảo khu vực Tân Bình (K300 & lân cận) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 67 | 70 – 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 300 (5 tầng) | Chưa có thống kê cụ thể |
| Giá/m² đất | 127 triệu | 170 – 250 triệu (đất cũ, nhà cũ) |
| Tình trạng nhà | Mới xây, BTCT, nội thất đầy đủ, nhiều phòng hiện đại | Nhà cũ cần sửa chữa |
| Hẻm | Hẻm xe hơi rộng, 2 mặt hẻm | Hẻm nhỏ, hoặc không đủ xe hơi |
| Vị trí | Gần chợ Hoàng Hoa Thám, giữa 2 trục đường lớn | Tương tự hoặc kém hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, đóng thuế đầy đủ | Thông thường |
Lưu ý khi mua
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tính pháp lý của căn nhà, tránh tranh chấp.
- Xem xét kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần nhà tóp hậu có thể ảnh hưởng đến việc thiết kế lại hoặc giá trị sử dụng.
- Kiểm tra kỹ hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện, tránh những điểm hẹp hoặc khó di chuyển.
- Xem xét khả năng phát triển cho thuê hoặc kinh doanh để đánh giá lợi nhuận lâu dài.
- Xác định rõ ràng các chi phí phát sinh khi mua như thuế, phí chuyển nhượng, sửa chữa nếu cần.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Mức giá 8,53 tỷ đã khá sát với giá thị trường do nhà mới xây, vị trí tốt và hẻm rộng, tuy nhiên có thể đề xuất giảm nhẹ từ 5-7% để bù trừ cho yếu tố nhà tóp hậu và các chi phí phát sinh tiềm ẩn.
Giá đề xuất hợp lý: 7,9 – 8,1 tỷ đồng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Lấy lý do hiện trạng tóp hậu ảnh hưởng phần nào đến công năng sử dụng, làm giảm giá trị một chút.
- Đưa ra phân tích giá đất khu K300 hiện tại cao nhưng nhà cũ cần sửa chữa, trong khi nhà mới có thể có thêm chi phí phát sinh.
- Nêu bật nhu cầu mua nhanh, giao dịch thuận tiện, tránh để tài sản bị đóng băng lâu ngày.
- Đề nghị thanh toán nhanh để gia chủ có thể tái đầu tư hoặc giảm áp lực tài chính.
