Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư Belleza, Quận 7, diện tích 45m², 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, nhà trống không nội thất được chào thuê với giá 6,5 triệu/tháng.
Tính giá thuê trên mỗi m2 là khoảng 6.500.000 / 45 = 144.444 đ/m²/tháng, mức giá này thuộc mức trung bình – khá của khu vực Quận 7, đặc biệt là các căn hộ tầm trung và không nội thất.
So với các chung cư tầm trung tại Phú Mỹ, Quận 7, giá thuê dao động từ 120.000 – 170.000 đ/m²/tháng tùy điều kiện nội thất và tầng cao thấp. Vì căn này nhà trống nên giá 6,5 triệu là hợp lý, không có nội thất nên người thuê cần đầu tư thêm nếu muốn ở lâu dài hoặc tiện nghi tốt.
Pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng), tầng trung cũng là điểm cộng tránh nóng bức, ồn ào tầng trệt, giúp ổn định khí hậu trong căn hộ.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không bị đẩy quá cao, có thể coi là hợp lý cho căn hộ diện tích nhỏ tại khu vực này. Tuy nhiên, nếu người thuê cần nội thất đầy đủ thì sẽ phải cộng thêm chi phí đầu tư hoặc tìm căn khác. Giá này phù hợp với người thuê ngắn hạn hoặc làm văn phòng nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Nằm trên Phạm Hữu Lầu, trung tâm Phú Mỹ, Quận 7, khu vực giao thông thuận tiện, gần nhiều tiện ích như siêu thị, trường học, bệnh viện.
- Tầng trung:
- Phí quản lý và phí gửi xe rẻ:
- Nhà trống không nội thất:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn với người độc thân, cặp đôi trẻ hoặc nhân viên văn phòng làm việc tại Quận 7.
Nếu người thuê có nhu cầu ở thực, cần đầu tư thêm nội thất tối thiểu.
Với nhà trống, chủ nhà cũng có thể cân nhắc đầu tư nội thất cơ bản để tăng giá thuê lên 7-8 triệu/tháng.
Không phù hợp để mua để đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ, tầng trung không thể nâng tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Belleza) | Đối thủ 1 (Chung cư Jamila, Q7) | Đối thủ 2 (Chung cư Sunrise City, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 50 m² | 48 m² |
| Phòng ngủ / Vệ sinh | 1 PN / 1 WC | 1 PN / 1 WC | 1 PN / 1 WC |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6,5 | 7,5 (đã gồm nội thất cơ bản) | 8 (nội thất đầy đủ, tầng cao) |
| Tầng | Tầng trung | Tầng cao | Tầng trung |
| Phí quản lý & gửi xe | Rẻ nhất khu vực | Trung bình khu vực | Khá cao |
| Tình trạng nội thất | Trống không nội thất | Nội thất cơ bản | Nội thất đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê rõ ràng, tránh trường hợp tăng giá đột ngột.
- Do nhà trống, người thuê cần kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh có hoạt động tốt không để tránh chi phí phát sinh.
- Do nằm tầng trung, kiểm tra thang máy vận hành ổn định, tránh trường hợp hỏng gây bất tiện.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh, tránh trường hợp xây công trình gây mất an ninh hoặc ảnh hưởng môi trường sống.
- Kiểm tra xem phí quản lý và gửi xe có phát sinh ngoài hợp đồng không.
