Nhận xét về mức giá 7,4 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền nội bộ đường Hà Bá Tường, Quận Tân Bình
Mức giá 92,5 triệu đồng/m² cho căn nhà diện tích 80 m² với tổng giá 7,4 tỷ đồng được đưa ra cho nhà nát, chỉ có 1 tầng, bàn giao thô, tại vị trí nội bộ (hẻm xe hơi), mặt tiền rộng 4m, dài 20m, thuộc khu vực trung tâm Quận Tân Bình.
Với đặc điểm pháp lý đã có sổ, vị trí tiếp cận thuận tiện (gần đường Đồng Đen, Trường Chinh, ga Metro số 2), tuy nhiên nhà hiện trạng là nhà nát, chỉ 1 tầng, cần đầu tư xây mới 5 tầng, việc xây dựng lại sẽ tốn thêm chi phí và thời gian.
Nhận định: Mức giá này là khá cao so với thực tế thị trường cho nhà hẻm nội bộ trong khu vực Tân Bình có nhà nát, diện tích tương tự. Giá đất mặt tiền đường lớn tại Tân Bình thường dao động trong khoảng 100-130 triệu/m², nhưng đây là hẻm nội bộ với nhà nát nên giá phải giảm tương đối.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực Tân Bình (nhà hẻm xe hơi, nhà nát) | Tham khảo khu vực Tân Bình (nhà mặt tiền đường lớn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80 m² (4x20m) | 50-100 m² | 50-100 m² |
| Loại nhà | Nhà nát, 1 tầng, bàn giao thô | Nhà cũ, cần xây mới hoặc sửa | Nhà xây sẵn, hoặc có thể xây mới |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, nội bộ, gần mặt tiền | Hẻm xe hơi, khu dân cư ổn định | Mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh |
| Giá/m² | 92,5 triệu đồng/m² | 50-70 triệu đồng/m² | 100-130 triệu đồng/m² |
| Tổng giá | 7,4 tỷ đồng | 3,5-5,5 tỷ đồng | 7-10 tỷ đồng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác nhận quy hoạch, giấy phép xây dựng, cũng như hạn chế về lộ giới 1m có ảnh hưởng đến xây dựng hay không.
- Ước tính chi phí xây dựng mới 5 tầng để so sánh tổng chi phí đầu tư so với giá trị thị trường.
- Xem xét tiềm năng phát triển khu vực, đặc biệt với dự án Metro số 2 gần đó có thể nâng giá trị trong tương lai.
- Đánh giá kỹ hạ tầng nội bộ, khả năng tiếp cận xe hơi và các tiện ích xung quanh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và tình trạng nhà, mức giá quanh 5,5 – 6 tỷ đồng (tương ứng 69 – 75 triệu đồng/m²) sẽ phù hợp hơn với điều kiện nhà nát, vị trí hẻm xe hơi nội bộ. Đây là mức giá có thể chấp nhận được khi tính thêm chi phí xây mới và rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhà hiện trạng chỉ 1 tầng cần đầu tư xây mới toàn bộ, phát sinh chi phí lớn.
- Vị trí không phải mặt tiền đường lớn mà chỉ là hẻm nội bộ, giảm giá trị sử dụng so với nhà mặt tiền.
- So sánh giá thị trường các căn nhà tương tự trong khu vực đang có giá thấp hơn.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt để chủ nhà thuận tiện.
