Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 4.5 x 18m (81m²), tổng diện tích sử dụng khoảng 324m² (4 tầng x ~81m²). Giá bán 13.6 tỷ đồng, tương đương 167.9 triệu/m² sử dụng và khoảng 168 triệu/m² đất. Mức giá này khá cao so với khu vực Bình Thạnh, đặc biệt là trên tuyến Phan Đăng Lưu – nơi giá đất mặt tiền hiện khoảng 100-120 triệu/m², nhà trong hẻm xe hơi giá thường thấp hơn 20-30%.
Nhà 4 tầng hiện hữu, kết cấu cũ chưa rõ tuổi đời nhưng không phải nhà mới xây. Chi phí xây mới hiện nay vào khoảng 6.5 triệu/m² (thô + hoàn thiện trung bình), với diện tích 324m² sàn, chi phí xây mới dao động 2.1-2.3 tỷ đồng. Vì thế phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí. Tuy nhiên, đây là nhà trong hẻm nội bộ, dù xe hơi vào được nhưng không phải mặt tiền đường lớn, nên giá đất không thể cao bằng mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên khoảng 30-40% so với giá thị trường khu vực hẻm xe hơi tương tự, có thể do tính “dòng tiền sẵn” và vị trí trung tâm. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh mua với giá trên giá trị thực do rủi ro thanh khoản và khả năng bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi vào nhà, khá hiếm ở khu vực cư xá Phan Đăng Lưu vốn nhiều hẻm nhỏ, tạo sự thuận tiện đỗ xe và an ninh.
- Nhà xây 4 tầng, đủ 5 phòng ngủ và 6 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc thuê nhóm.
- Vị trí trung tâm, gần chợ Bà Chiểu, các bệnh viện lớn, trường đại học Mỹ Thuật, giáp ranh Q1, thuận tiện di chuyển.
- Đang có nguồn thu nhập ổn định 27 triệu/tháng từ thuê shop thời trang, tạo dòng tiền hỗ trợ trả góp hoặc đầu tư.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ưu tiên khai thác vừa ở vừa cho thuê văn phòng nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ, tận dụng số phòng lớn và vị trí trung tâm. Nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có thể xem xét mua để cải tạo lại hoặc xây mới dạng căn hộ cho thuê cao cấp, tăng giá trị tài sản dài hạn. Tuy nhiên, do nhà cũ và hẻm nên không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm xe hơi, gần chợ Bà Chiểu) | Đối thủ 2 (nhà mặt tiền nhỏ, Phan Đăng Lưu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 81 | 75 | 40 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 324 | 280 | 120 |
| Giá bán (tỷ) | 13.6 | 10.5 | 8.8 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 167.9 | 125 | 73 |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi | Hẻm xe hơi | Mặt tiền nhỏ |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 3 tầng |
| Dòng tiền cho thuê | 27 triệu/tháng | Không có | Cho thuê 15 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê shop hiện tại (còn thời hạn, điều khoản gia hạn, rủi ro chấm dứt hợp đồng).
- Khảo sát kỹ tình trạng kết cấu nhà – xác định tuổi thọ, chất lượng xây dựng, có thể cần sửa chữa lớn.
- Đánh giá hẻm thực tế về khả năng quay đầu xe và giao thông giờ cao điểm.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt các dự án mới có thể ảnh hưởng đến tiện ích hoặc gây khó khăn cho việc xây dựng lại.
- Xác minh pháp lý: Sổ hồng, không có tranh chấp, các giấy phép xây dựng nếu có kế hoạch cải tạo.
