Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất tổng 254m², trong đó 122m² thổ cư, còn lại đất CLN có thể chuyển đổi tùy nhu cầu. Giá bán là 3,9 tỷ tương đương khoảng 15,35 triệu/m² tính trên tổng diện tích đất, hoặc khoảng 31,96 triệu/m² nếu chỉ tính phần thổ cư.
Khu vực xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh hiện tại có giá đất mặt tiền đường nhựa dao động khoảng 13-18 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý. Giá 15,35 triệu/m² nhìn chung phù hợp thị trường và không bị thổi giá quá cao, nhất là khi có sổ hồng đầy đủ, hạ tầng điện nước hoàn chỉnh và GPXD sẵn.
Đất còn lại là đất CLN, nếu có nhu cầu chuyển sang thổ cư thì chi phí và thủ tục cũng cần tính thêm, đây là một điểm cần lưu ý. Đất đã san lấp, tường rào bê tông kiên cố tạo giá trị gia tăng so với đất trống thông thường.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại không quá cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên không quá rẻ để xem là cơ hội đầu tư “hời”. Người mua nên kiểm tra kỹ phần đất CLN chuyển đổi để tránh phát sinh chi phí lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường nhựa rộng, thuận tiện di chuyển và dễ dàng kinh doanh hoặc xây dựng nhà vườn.
- Đã san lấp cao ráo, không cần đầu tư mặt bằng thêm, có tường rào bê tông kiên cố bảo vệ an ninh.
- Vị trí gần bệnh viện Nhi Đồng 3 và các trục đường chính Bình Tân, thuận tiện đi lại.
- Phần diện tích đất CLN có thể linh hoạt chuyển đổi để mở rộng diện tích thổ cư nếu cần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất thích hợp để xây biệt thự sân vườn cho gia đình ở thực, tận dụng sân vườn rộng 5m tạo không gian sống trong lành.
Cũng có thể làm kho xưởng nhỏ hoặc nhà xưởng kết hợp văn phòng do mặt tiền đường nhựa thuận tiện vận chuyển hàng hóa.
Đầu tư lâu dài, giữ đất chờ tăng giá do Bình Chánh đang phát triển mạnh, tuy nhiên cần chú ý tiến độ chuyển đổi đất CLN nếu muốn tận dụng tối đa diện tích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Tạo, Bình Chánh) | Đối thủ 2 (Đường An Dương Vương, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 254 m² (122 m² thổ cư) | 250 m² (100 m² thổ cư) | 260 m² (150 m² thổ cư) |
| Giá/m² | 15,35 triệu/m² | 17 triệu/m² | 18 triệu/m² |
| Pháp lý | Sổ hồng, GPXD | Sổ hồng, chưa có GPXD | Sổ hồng, chuyển đổi đất nhanh |
| Vị trí | Mặt tiền đường nhựa Tân Long | Hẻm xe hơi, đường nhỏ | Mặt tiền đường lớn |
| Tiện ích | Gần BV Nhi Đồng 3, Trần Đại Nghĩa | Cách BV khoảng 20 phút | Gần chợ, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thủ tục chuyển đổi phần đất CLN sang thổ cư, chi phí và thời gian dự kiến.
- Đánh giá chất lượng tường rào bê tông và san lấp, tránh hiện tượng sụt lún hoặc thấm nước.
- Xem xét quy hoạch khu vực xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án mở đường hoặc quy hoạch công nghiệp.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp đất đai hoặc vướng quy hoạch treo.
- Đo đạc lại thực tế diện tích đất, tránh trường hợp diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn so với giấy tờ.
