Nhận định về mức giá 10 tỷ cho nhà 4 tầng, diện tích 90m² tại Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh
Mức giá 10 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng diện tích 90m² (4x23m) tại khu vực Hoàng Hoa Thám, Phường 6, Quận Bình Thạnh là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung tại thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí cực kỳ đắc địa, hẻm ô tô rộng, nhà có sân vườn, kết cấu chắc chắn, pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển hoặc cải tạo thêm.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Giá tham khảo khu vực Bình Thạnh (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (4×23 m) | 80 – 120 m² phổ biến |
| Giá/m² | ~111 triệu/m² (tính theo 10 tỷ) | 85 – 100 triệu/m² nhà xây dựng, hẻm ô tô, khu trung tâm |
| Số tầng | 4 tầng BTCT | 3 – 4 tầng phổ biến |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Yêu cầu bắt buộc |
| Vị trí | Hẻm ô tô, trung tâm Bình Thạnh, gần Phan Đăng Lưu, Lam Sơn | Vị trí tương đương có giá cao hơn |
| Tiện ích và đặc điểm | Sân trước đậu xe, sân vườn sau, 5PN, 5WC, có thể cải tạo thêm phòng | Nhà nở hậu, hẻm xe hơi an ninh, dân trí cao |
Nhận xét chi tiết
Giá trung bình đất và nhà tại khu vực Bình Thạnh trong các hẻm ô tô, gần trung tâm, dao động khoảng 85-100 triệu/m². Với căn nhà này, mức giá quy đổi khoảng 111 triệu/m² là cao hơn thị trường từ 10-30%, tuy nhiên, không phải là không có cơ sở nếu xét đến:
- Nhà xây dựng chắc chắn 4 tầng BTCT, có sân vườn, sân để xe – rất hiếm trong các hẻm nội khu.
- Pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng, hoàn công rõ ràng giúp giao dịch nhanh chóng, an toàn.
- Vị trí đắc địa, hẻm ô tô rộng, an ninh tốt, dân trí cao, thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Tiềm năng tăng giá do khả năng cải tạo thêm phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người hoặc chia sẻ cho thuê.
Ngược lại, nếu so sánh với các căn nhà tương tự trong khu vực, mức giá có thể thương lượng giảm xuống khoảng 9,2 – 9,5 tỷ đồng (tương đương 102-105 triệu/m²), vẫn là mức giá cao nhưng sát với giá thị trường hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Giá đề xuất: 9,3 tỷ đồng
Lý do thuyết phục chủ nhà:
- Giá 9,3 tỷ đồng vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho chủ nhà so với giá đất hiện tại trong khu vực.
- Khách mua có thể thanh toán nhanh, giao dịch ngay để tránh rủi ro biến động thị trường.
- Đề xuất giá này phản ánh sát thực tế giá thị trường và so với các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây.
- Khách mua có thiện chí, không cần sửa chữa lớn, có thể nhận nhà ở hoặc cho thuê ngay, giảm thời gian chờ đợi.
- Hỗ trợ chủ nhà trong việc làm thủ tục sang tên, công chứng nhanh chóng.
Kết luận, giá 10 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu chủ nhà ưu tiên giao dịch nhanh và vị trí cực kỳ đặc biệt. Tuy nhiên, nếu chủ nhà có thể linh hoạt giảm giá khoảng 7-8% sẽ hấp dẫn hơn và dễ dàng bán hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
