Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 30m², diện tích sử dụng 64m² với 3 tầng và 3 phòng ngủ, nằm trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh. Giá chào bán là 2,48 tỷ đồng, tương đương 82,67 triệu/m² tính trên diện tích sử dụng.
Với nhà 3 tầng xây dựng kiên cố và nội thất đầy đủ, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt trong ngõ/hẻm. Giá thị trường hiện tại cho nhà phố hẻm xe hơi ở Bình Thạnh thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí và tình trạng nhà.
Chi phí xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², với diện tích sàn 64m², tổng chi phí xây mới ước tính khoảng 400-450 triệu đồng. Giá bán hiện tại gấp khoảng 5-6 lần chi phí xây mới, phù hợp với giá trị vị trí và tiềm năng khu vực.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng hẻm xe hơi cùng khu vực do diện tích đất nhỏ 30m² và nở hậu. Người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng để giảm giá, nhất là khi nhà chưa có điểm gì quá nổi bật về thiết kế hay tiện ích.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho việc di chuyển và đỗ xe, một điểm cộng lớn trong khu vực nhiều hẻm nhỏ.
– Nhà thiết kế 3 tầng với 3 phòng ngủ trên diện tích nhỏ 30m² nở hậu, tối ưu không gian sử dụng đến 64m².
– Đã có sổ hồng rõ ràng, pháp lý minh bạch, giúp giảm rủi ro giao dịch.
– Nằm trên đường Nguyễn Xí, khu vực phát triển mạnh và có nhiều tiện ích xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp do vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và thiết kế 3 phòng ngủ. Với diện tích nhỏ nhưng bố trí hợp lý, có thể khai thác dòng tiền từ cho thuê dài hạn hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ. Đầu tư xây lại không quá hiệu quả do diện tích đất nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Đinh Bộ Lĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Lê Quang Định) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 30 m² | 35 m² | 28 m² |
| Diện tích sử dụng | 64 m² (3 tầng) | 70 m² (3 tầng) | 60 m² (3 tầng) |
| Giá/m² sử dụng | 82,67 triệu | 75 triệu | 80 triệu |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, nở hậu | Hẻm xe máy, rộng 3m | Hẻm xe hơi, rộng 5m |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà (tuổi nhà, độ xuống cấp, thấm dột, kết cấu chịu lực) vì mô tả không rõ tuổi thọ nhà.
- Đánh giá chi tiết hẻm: dù hẻm xe hơi nhưng có thể bị giới hạn quay đầu xe hoặc khó tiếp cận xe tải lớn.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, đặc biệt ở Phường 26 có thể có điều chỉnh hạ tầng làm ảnh hưởng hoặc tăng giá trị.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá phong thủy nở hậu, có thể là lợi thế hoặc bất lợi tùy hướng và thiết kế.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
