Thẩm định giá trị thực:
Với căn hộ diện tích 90 m², giá bán 3,75 tỷ đồng tương đương mức giá khoảng 41,67 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung căn hộ tại quận Tân Bình hiện nay, đặc biệt với khu vực Phan Huy Ích – P15 vốn không thuộc các dự án hạng sang. Thông thường, căn hộ đã bàn giao tại các chung cư trung bình tại Tân Bình có giá dao động từ 30-38 triệu/m² với các tiện ích tương tự.
Về kết cấu, căn hộ 2 phòng ngủ, 2 WC thiết kế cơ bản, full nội thất cao cấp nhưng không ghi rõ thương hiệu nội thất hay năm bàn giao nên khó đánh giá chính xác giá trị hoàn thiện. Nếu tính riêng giá xây dựng và hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², phần còn lại là giá trị vị trí và tiện ích. Tuy nhiên, do chung cư đã bàn giao và không phải dự án mới, mức giá này đang bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với thị trường cùng khu vực.
Nhận xét: Giá bán này đang có dấu hiệu bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với thị trường hiện tại tại Tân Bình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
Căn hộ tọa lạc tại vị trí thuận tiện trên đường Phan Huy Ích, quận Tân Bình, thuận lợi di chuyển về sân bay Tân Sơn Nhất và trung tâm thành phố. Dự án có tiện ích nội khu khá đầy đủ như hồ bơi, gym, siêu thị mini, cafe sân thượng và bảo vệ 24/7, hầm xe rộng rãi.
Ưu điểm nổi bật là căn hộ đã full nội thất cao cấp, giúp người mua tiết kiệm thời gian, chi phí trang trí hoặc sửa chữa. Tuy nhiên, điểm hạn chế là không có thông tin về tầng căn hộ, hướng ban công (phong thủy), và dự án này có thể đã cũ vài năm, không phải dự án mới xây.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn hộ phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với 2 phòng ngủ rộng và tiện ích đầy đủ, căn hộ sẽ thu hút các gia đình trẻ hoặc chuyên gia làm việc gần sân bay và trung tâm quận Tân Bình. Tuy nhiên, nếu mục đích đầu tư xây lại thì không khả thi do là căn hộ chung cư không có đất riêng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phan Huy Ích, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Cộng Hòa, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 85 | 95 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,75 | 3,2 | 3,8 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 41,67 | 37,65 | 40 |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 2 |
| Tiện ích | Hồ bơi, gym, siêu thị, cafe | Hồ bơi, gym, siêu thị | Gym, siêu thị, sân chơi trẻ em |
| Tình trạng | Đã bàn giao, full nội thất | Đã bàn giao, cơ bản | Đã bàn giao, full nội thất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, tránh mua lại giấy tờ không rõ ràng hoặc có tranh chấp.
- Xác minh tình trạng pháp lý dự án, đảm bảo không có vướng mắc về xây dựng hoặc quy hoạch.
- Kiểm tra thực tế nội thất có đúng như quảng cáo, không hư hỏng, xuống cấp.
- Yêu cầu xem căn hộ trực tiếp để đánh giá hướng ban công, ánh sáng, thông gió.
- Đánh giá an ninh và môi trường sống xung quanh thực tế so với quảng cáo.
