Nhận định về mức giá thuê 190 triệu/tháng cho tòa căn hộ 7 tầng tại Đường Trần Bạch Đằng, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá thuê 190 triệu/tháng cho toàn bộ tòa nhà 7 tầng, diện tích 1000 m², với 15 căn hộ (13 căn studio, 2 căn 2 phòng ngủ) và một mặt bằng cho thuê được đánh giá là mức giá cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc thù.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Tình hình thị trường Đà Nẵng (tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 1000 m² tổng diện tích sàn | Căn hộ dịch vụ, mini trung bình từ 30-60 m²/căn |
| Số phòng căn hộ | 15 phòng (13 studio, 2 căn 2PN) | Các căn hộ mini, dịch vụ thường dao động 10-20 phòng trên cùng quy mô tòa nhà |
| Giá thuê toàn tòa | 190 triệu đồng/tháng (bao gồm 1 mặt bằng cho thuê 40 triệu) | Giá thuê căn hộ studio tại Mỹ An khoảng 4-7 triệu đồng/tháng/căn, căn 2PN khoảng 10-15 triệu đồng/tháng/căn |
| Giá thuê tham khảo tổng | 190 triệu đồng/tháng | (13 x 5 triệu) + (2 x 12 triệu) + 40 triệu mặt bằng = 65 + 24 + 40 = 129 triệu đồng/tháng |
| Hướng căn hộ và cửa chính | Đông | Hướng Đông thường được ưa chuộng do có ánh sáng tốt, thoáng mát |
| Trang thiết bị, nội thất | Nội thất cao cấp, hệ thống PCCC đầy đủ | Yếu tố nâng cao giá trị cho thuê, phù hợp với khách thuê cao cấp hoặc dịch vụ lưu trú |
| Vị trí | Gần Trần Bạch Đằng, Khu phố Tây An Thượng, Quận Ngũ Hành Sơn | Vị trí trung tâm, gần biển, khu du lịch và tiện ích, có tiềm năng cho thuê ngắn hạn, dịch vụ cao cấp |
Nhận xét về giá thuê và các lưu ý khi xuống tiền
Giá thuê 190 triệu/tháng là cao hơn so với mức giá tổng tham khảo khoảng 129 triệu đồng/tháng nếu tính riêng từng căn hộ và mặt bằng.
Điều này có thể chấp nhận được nếu:
- Chủ nhà cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, hỗ trợ các tiện ích (giặt là, dọn dẹp, an ninh, lễ tân).
- Tòa nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ, minh bạch (đã có sổ hồng riêng).
- Nội thất cao cấp và hệ thống PCCC hiện đại, đảm bảo an toàn và tiện nghi cho khách thuê.
- Vị trí gần các điểm du lịch, bãi biển, thuận tiện giao thông và các dịch vụ giải trí, ăn uống.
- Thị trường thuê căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu cao, tỷ lệ lấp đầy tốt, đặc biệt trong mùa du lịch hoặc khách nước ngoài thuê dài hạn.
Nếu không đảm bảo các yếu tố trên hoặc bạn dự định cho thuê lại với mức giá thấp hơn, giá này có thể chưa hợp lý và cần thương lượng giảm giá.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến thuật thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá thuê toàn tòa hợp lý nên nằm trong khoảng 140 – 160 triệu đồng/tháng. Cụ thể:
- Bỏ qua mặt bằng cho thuê 40 triệu nếu không sử dụng để giảm chi phí.
- Giảm giá thuê các căn hộ studio về 4-5 triệu đồng/căn, căn 2PN khoảng 10 triệu đồng/căn.
- Yêu cầu chủ nhà hỗ trợ một số điều kiện như nâng cấp hoặc bảo trì nội thất, hỗ trợ quảng bá cho thuê.
Chiến thuật thương lượng:
- Trình bày phân tích thị trường và các mức giá tham khảo rõ ràng, minh bạch.
- Nhấn mạnh cam kết thuê lâu dài, thanh toán ổn định, không gây rủi ro cho chủ nhà.
- Đề nghị ký hợp đồng dài hạn để chủ nhà yên tâm và có thể đồng ý giảm giá.
- Đề xuất thử nghiệm thuê trong vài tháng với mức giá thấp hơn để đánh giá hiệu quả, sau đó điều chỉnh giá nếu cần.
Kết luận
Mức giá thuê 190 triệu đồng/tháng hiện tại có thể là hợp lý nếu tòa nhà có dịch vụ và tiện ích cao cấp, vị trí đắc địa và khách thuê mục tiêu là phân khúc cao cấp hoặc du lịch. Tuy nhiên, với giá thị trường chung và nếu không có các dịch vụ đi kèm chất lượng, mức giá này được đánh giá là cao và cần thương lượng giảm xuống khoảng 140-160 triệu đồng/tháng để phù hợp hơn với thực tế thị trường và hiệu quả đầu tư.
Ngoài ra, cần lưu ý kỹ về giấy tờ pháp lý, hợp đồng thuê, chi phí phát sinh và khả năng khai thác cho thuê thực tế trước khi xuống tiền.
