Thẩm định giá trị thực:
Với mặt bằng kinh doanh diện tích sử dụng 240m², mặt tiền rộng 12m, vị trí tại trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, gần Trần Phú và Nhà Thờ Con Gà – khu vực đông khách du lịch, giá thuê 80 triệu/tháng tương đương ~333.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm Đà Nẵng, tuy nhiên không quá bất hợp lý do vị trí góc 2 mặt tiền rất đắt giá và khu vực đông đúc khách du lịch, phù hợp nhiều mô hình kinh doanh.
Tham khảo giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Hải Châu, các tuyến phố chính có giá dao động từ 200.000 – 350.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và mặt tiền. Mức giá 333.000 đồng/m²/tháng cho vị trí góc 2 mặt tiền là có thể chấp nhận được nhưng cần kiểm tra kỹ hiện trạng mặt bằng và hợp đồng thuê.
Nhận xét: Giá thuê hiện tại hơi cao so với trung bình khu vực nhưng chưa vượt mức quá “ngáo giá”. Người thuê cần thương lượng giảm khoảng 5-10% để có giá thuê hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền: tạo khả năng tiếp cận khách hàng đa hướng, tăng hiệu quả quảng cáo, kinh doanh mặt hàng đa dạng.
- Diện tích lớn 240m²: đủ để sắp xếp không gian kinh doanh rộng rãi, khu vực kho, quầy phục vụ và chỗ đậu xe tạm thời.
- Khu vực đông khách du lịch: tăng lượng khách tiềm năng, phù hợp đa ngành nghề như nhà hàng, cà phê, cửa hàng đặc sản, shop quà lưu niệm.
- Có sổ đỏ rõ ràng: đảm bảo pháp lý minh bạch, giảm rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh trực tiếp (ở thực tế hoặc cho thuê lại), đặc biệt phục vụ các lĩnh vực liên quan đến du lịch và bán lẻ. Chủ thuê có thể tận dụng vị trí góc để thiết kế mặt tiền bắt mắt, thu hút khách. Nếu là nhà đầu tư, có thể cân nhắc cho doanh nghiệp thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá thuê cao. Xây dựng lại cũng không khả thi do đây là mặt bằng cho thuê, không phải tài sản sở hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bạch Đằng) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 240 | 200 | 220 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 80 | 50 | 65 |
| Đơn giá (đồng/m²/tháng) | 333.000 | 250.000 | 295.000 |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, gần Trần Phú, khu du lịch | Mặt tiền đường chính, khách ổn định | Gần trung tâm, không góc |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng kinh doanh | Rất tốt – khu du lịch đông đúc | Tốt – dân cư đông đúc | Trung bình – ít khách du lịch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, thời gian thuê, điều khoản tăng giá hàng năm.
- Kiểm tra hiện trạng mặt bằng (điện nước, hệ thống PCCC, trang thiết bị hỗ trợ kinh doanh).
- Xác nhận quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án xung quanh có thể ảnh hưởng đến giao thông hoặc tiếng ồn.
- Kiểm tra khả năng đậu xe và lưu thông xe khách, xe tải ra vào thuận tiện.
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh phù hợp với loại hình dự định vận hành.
