Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 180 m² (8m x 14m) mặt bằng kinh doanh tại vị trí trung tâm Quận Phú Nhuận trên đường Nguyễn Văn Trỗi, mức giá thuê 25 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 138.889 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho mặt bằng kinh doanh có vị trí đắc địa, hai mặt hẻm xe hơi rộng rãi, khu vực sầm uất tập trung nhiều văn phòng, quán café, showroom.
Nhà có kết cấu trệt + lầu, phù hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh đa dạng. So với chi phí xây dựng mới (gần 6-7 triệu/m² sàn) và giá thuê cùng khu vực, giá thuê hiện tại không bị đẩy lên cao quá mức. Tuy nhiên, căn nhà không phải mặt tiền chính đường lớn mà chỉ là 2 mặt hẻm (dù rộng và thông thoáng), nên giá này vẫn có thể thương lượng giảm 5-10%.
Nhận xét về giá: Mức giá này vừa phải, không quá cao so với mặt bằng chung khu vực Phú Nhuận, nhưng cũng không rẻ để bỏ qua. Người thuê nên kiểm tra kỹ hợp đồng dài hạn và chi phí phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hai mặt hẻm lớn, ô tô tránh nhau thoải mái, rất hiếm ở khu vực trung tâm Phú Nhuận.
- Gần các trung tâm văn phòng, nhà hàng, tạo lưu lượng khách hàng và nhân viên ổn định.
- Kết cấu nhà trệt + lầu giúp tận dụng tối đa không gian làm văn phòng hoặc showroom.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng giúp người thuê an tâm lâu dài.
- Hẻm cụt, an ninh tốt, giảm thiểu tiếng ồn và xung đột giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm văn phòng đại diện, showroom hoặc quán café, nhà hàng quy mô vừa. Đặc biệt, với khu vực Nguyễn Văn Trỗi đông đúc, tận dụng làm coworking space hoặc văn phòng chia sẻ cũng rất khả thi. Không nên dùng làm kho xưởng do vị trí trung tâm, không có bãi đậu xe lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Trỗi, P.9) | Đối thủ 2 (Hoàng Văn Thụ, P.15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 180 m² | 150 m² | 200 m² |
| Vị trí | 2 mặt hẻm ô tô, hẻm cụt | Mặt tiền hẻm xe máy | Hẻm ô tô, gần đường lớn |
| Giá thuê/tháng | 25 triệu | 22 triệu | 28 triệu |
| Kết cấu | Trệt + Lầu | Trệt | Trệt + Lầu |
| Pháp lý | Rõ ràng, có sổ | Rõ ràng | Đang hoàn thiện giấy tờ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê: thời hạn, điều khoản tăng giá, phí quản lý.
- Khảo sát hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện, nước, thấm dột.
- Xác minh chính xác ranh giới đất và sổ hồng, tránh tranh chấp.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, nhất là xe tải lớn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh bị ảnh hưởng bởi dự án đường hoặc thay đổi chức năng.
