Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê 3 tầng trên diện tích 100m², mặt tiền 5m, đường rộng 7.5m với lề đường 4m tại khu vực Khuê Trung – Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương 120.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao trong khu vực này dành cho nhà mặt tiền 3 tầng, nhất là ở khu vực ven trung tâm như Cẩm Lệ.
Thực tế, các nhà 3 tầng mặt tiền tương tự ở khu vực có giá thuê dao động từ 8 – 10 triệu/tháng tùy vị trí và kết cấu. Nhà này có 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, sân thượng gần sông tạo không gian thoáng mát. Nhà có sổ đỏ rõ ràng, mặt tiền kinh doanh được.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới nhà 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² thì giá thuê này cũng phản ánh phần nào giá trị sử dụng và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, không có thông tin về tình trạng mới hay cũ của nhà, nếu là nhà xây cách đây vài năm, cần kiểm tra chất lượng để tránh bị ép giá do sửa chữa sau này.
Nhận xét: Giá thuê khá cao so với mặt bằng khu vực, người thuê nên thương lượng để giảm từ 10-15% do chưa rõ trạng thái nhà và mức độ hoàn thiện.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Mặt tiền đường An Hòa 4 rộng 7.5m, lề 4m, dễ dàng kinh doanh hoặc vừa ở vừa buôn bán.
- Hướng Tây Nam:
- Tiện ích xung quanh:
- Kết cấu:
Điểm độc bản là sự kết hợp giữa mặt tiền rộng, gần sông, tiện ích đầy đủ và khu vực phát triển ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc 3 tầng, 4 phòng ngủ và vị trí mặt tiền thuận lợi, căn nhà này phù hợp nhất với mục đích:
- Ở thực với nhu cầu gia đình nhiều thành viên cần không gian riêng.
- Cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, đặc biệt cho các hộ gia đình hoặc nhân viên văn phòng khu vực Cẩm Lệ.
- Nhà mặt tiền nên có thể kết hợp kinh doanh nhỏ như văn phòng, cửa hàng tiện lợi.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt phố và không phải đất trống. Đầu tư xây mới chỉ hợp lý nếu nhà hiện tại quá cũ hoặc không đáp ứng nhu cầu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đình Lý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 90 m² | 110 m² |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Hướng | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Giá thuê | 12 triệu/tháng | 9 triệu/tháng | 11 triệu/tháng |
| Đặc điểm khác | Mặt tiền đường rộng, gần sông | Ngõ nhỏ, cách đường chính 50m | Gần chợ, mặt tiền nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà: Có bị thấm dột, hư hại kết cấu hay cần sửa chữa lớn không.
- Xác định rõ pháp lý sổ đỏ, không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Kiểm tra hướng Tây Nam có ảnh hưởng đến nhiệt độ trong nhà, cần xem xét cách chống nóng hợp lý.
- Đường rộng 7.5m, đảm bảo xe lớn ra vào thuận tiện, nên kiểm tra thực tế giao thông.
- Đánh giá tiện ích xung quanh đúng như quảng cáo (gần trường học, chợ, cầu).
