Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 78m² với mặt tiền 5m và chiều dài 16m, tọa lạc tại đường Trương Định, phường Mân Thái, quận Sơn Trà – khu vực đất vàng sát biển Đà Nẵng. Giá chào 7,5 tỷ đồng tương đương khoảng 96,15 triệu/m². Với vị trí 2 mặt tiền thông thoáng, giá đất mặt tiền khu vực Mân Thái sát biển hiện nay thường dao động từ 80 – 110 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và pháp lý.
Nhà hiện hữu 1 tầng, 2 phòng ngủ dạng nhà cũ (loại C4), không phải nhà cao tầng mới xây. Chi phí xây dựng nhà mới ở Đà Nẵng hiện tại khoảng 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện bình thường. Nếu tính xây mới 2 tầng khoảng 150m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 1 tỷ đồng. Giá trị đất thặng dư chiếm phần lớn giá bán, khoảng 6,5-7 tỷ đồng.
Nhận xét về giá: Giá chào 7,5 tỷ cho đất mặt tiền 2 mặt đường sát biển Mân Thái là mức giá trên trung bình nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được, không quá ngáo giá. Tuy nhiên, giá này chưa bao gồm xây mới, nên người mua nếu muốn khai thác phải tính thêm chi phí đầu tư. Nếu so với các lô đất cùng khu vực và mặt tiền tương đương, mức giá này có thể xem là hợp lý nhưng không rẻ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền là điểm rất hiếm ở khu Mân Thái, giúp căn nhà thông thoáng, dễ khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
- Vị trí chỉ vài bước chân ra bãi tắm Mân Thái, cực kỳ thuận tiện cho du lịch, nghỉ dưỡng.
- Đường trước nhà rộng 5m, đủ để xe hơi đi lại thoải mái, không phải hẻm nhỏ.
- Gần chợ, trường học, khu dân cư đông đúc – thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh dịch vụ.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ, giao dịch nhanh gọn tạo sự an tâm cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư xây mới thành căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn hoặc kinh doanh nhà hàng, quán cà phê, homestay nhờ vị trí sát biển và 2 mặt tiền. Nếu người mua có nhu cầu ở thực thì có thể cải tạo lại nhà hiện tại hoặc xây mới 2 tầng để tăng diện tích sử dụng. Kịch bản đầu tư dài hạn giữ đất cũng rất tốt do xu hướng tăng giá đất quanh khu du lịch Sơn Trà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mân Thái, 75m²) | Đối thủ 2 (Trần Bạch Đằng, 80m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 78 m² | 75 m² | 80 m² |
| Mặt tiền | 5m, 2 mặt tiền | 5m, 1 mặt tiền | 6m, 1 mặt tiền |
| Đường trước nhà | 5m, ô tô ra vào | 4m, hẻm xe máy | 7m, ô tô |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 cũ | Nhà mới 1 tầng | Nhà 2 tầng mới |
| Giá chào | 7,5 tỷ (~96 tr/m²) | 6,8 tỷ (~90 tr/m²) | 8,2 tỷ (~102 tr/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, tránh nhầm lẫn vị trí mặt tiền 2 đường – rà soát quy hoạch xây dựng xung quanh.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, khả năng thấm dột, kết cấu móng trước khi mua để dự toán chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, vì 2 mặt tiền đôi khi tạo thế thoát gió mạnh, cần kiểm tra xem có phù hợp với gia chủ không.
- Do khu vực gần biển, nên chú ý kiểm tra giấy tờ về quy hoạch bảo vệ môi trường và bờ biển, tránh rủi ro quy hoạch cấm xây dựng hoặc hạn chế chiều cao.
- Đường 5m đủ rộng nhưng cần xác định khả năng quay đầu xe và đậu xe nếu kinh doanh, tránh trường hợp thiếu chỗ để xe cho khách.
