Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 125m² (5m x 25m) trên trục đường Hồ Quý Ly, P. Hòa Minh, Q. Liên Chiểu, Đà Nẵng, vị trí cách bãi tắm Nguyễn Tất Thành chưa đầy 100m. Đường trước nhà rộng khoảng 10m, hạ tầng hoàn thiện, đất vuông vức, pháp lý sổ đỏ/sổ hồng chính chủ.
Giá chào bán: 12,5 tỷ đồng, tương đương ~100 triệu đồng/m².
So sánh với thị trường đất thổ cư ven biển Liên Chiểu, giá đất tuyến đường lớn sát biển đang dao động từ 60 – 90 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Giá 100 triệu/m² là mức khá cao, gần ngưỡng “đỉnh” thị trường hiện nay, cần xem xét kỹ tiềm năng và rủi ro.
Đất vuông, mặt tiền 5m hơi nhỏ so với các lô đất kinh doanh mặt tiền rộng hơn, có thể hạn chế khai thác mặt bằng tầng trệt. Tuy nhiên, vị trí sát biển và đường rộng 10m là điểm cộng lớn. Nếu xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn, chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với mật độ xây dựng khoảng 70%, diện tích sàn xây dựng tối đa khoảng 87.5m² x 5 tầng = 437.5m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 3.0 – 3.1 tỷ. Giá đất chiếm phần lớn giá trị tài sản.
Nhận xét: Giá bán đang bị đẩy lên cao hơn 10-15% so với mặt bằng chung do vị trí sát biển và đường rộng, người mua cần cân nhắc kỹ khả năng thanh khoản và khai thác thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí vàng sát biển, chỉ cách bãi tắm Nguyễn Tất Thành chưa đến 100m, hưởng không khí trong lành và view tiềm năng.
- Đường trước nhà rộng 10m, lề 5m thuận tiện kinh doanh, giao thông và vận chuyển.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, dễ dàng chuyển nhượng.
- Đất vuông vức, thuận lợi xây dựng cao tầng (tối đa khoảng 5 tầng theo quy hoạch khu vực).
- Diện tích 125m² đủ lớn so với nhiều lô đất ven biển thường nhỏ hơn 100m².
Tuy nhiên mặt tiền chỉ 5m hơi hạn chế về mặt khai thác kinh doanh so với các lô đất mặt tiền rộng từ 7-10m.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp nhất để phát triển dự án căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, tận dụng vị trí sát biển và đường lớn. Ngoài ra, có thể kết hợp kinh doanh nhà hàng, quán cà phê phục vụ khách du lịch.
Với mức giá cao, không phù hợp để đầu tư làm nhà ở cá nhân hoặc xây kho xưởng. Nếu có vốn và kinh nghiệm quản lý, khai thác dịch vụ lưu trú sẽ tối ưu lợi nhuận.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Sinh Sắc) |
Đối thủ 2 (Đường Hồ Xuân Hương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 125 (5×25) | 120 (6×20) | 130 (5×26) |
| Vị trí | Gần bãi tắm, đường 10m | Gần biển, đường 8m | Gần biển, đường 12m |
| Giá (tỷ đồng) | 12,5 | 9,5 | 11,0 |
| Đặc điểm nổi bật | Đường rộng, sát biển, pháp lý rõ ràng | Diện tích vừa phải, đường nhỏ hơn | Đường rộng nhất, vị trí hơi xa biển hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt chiều cao tầng và mật độ xây dựng tối đa.
- Xác minh lại ranh mốc đất thực tế và lộ giới để tránh tranh chấp hoặc phải lùi xây dựng.
- Đánh giá kỹ khả năng quay đầu xe tải lớn trên đường 10m để phục vụ khách sạn hoặc kinh doanh vận chuyển.
- Xem xét kỹ nguồn gốc pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra tỉ lệ đất có bị hạn chế xây dựng do quy hoạch công viên hoặc hành lang bảo vệ biển.
Kết luận: Giá 12,5 tỷ cho 125m² đất thổ cư sát biển tại Liên Chiểu là mức giá cao hơn mặt bằng chung 10-15%. Nếu người mua có kế hoạch khai thác dịch vụ lưu trú hoặc kinh doanh nhà hàng, vị trí và pháp lý tốt sẽ giúp giảm rủi ro. Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 5m và giá cao là điểm yếu cần thương lượng, có thể ép giá xuống khoảng 10% – 11 tỷ để tăng biên độ lợi nhuận và giảm rủi ro thanh khoản. Người mua nên kiểm tra kỹ quy hoạch xây dựng và khả năng cấp phép để tránh đầu tư vào tài sản bị giới hạn chiều cao hoặc công năng.