Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Cổ Linh, phường Thạch Bàn, Long Biên có diện tích 33 m² (3,5m x 9m), 4 tầng (thực tế mô tả 5 tầng nhưng dữ liệu chính xác là 4 tầng sử dụng), mặt tiền rộng, đường trước nhà 4m có thể ô tô tránh, chỗ để xe hơi thoải mái. Giá bán 6,55 tỷ tương đương khoảng 198 triệu/m².
So với mặt bằng giá nhà xây mới khu vực Long Biên, đặc biệt vùng Thạch Bàn, giá nhà liền thổ có mặt tiền rộng 3.5m, đường ô tô tránh thường dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Nhà này xây mới, nội thất cao cấp, 4 tầng nên giá khoảng 6,55 tỷ là có phần hơi cao so với mức trung bình thị trường.
Chi phí xây dựng nhà 4 tầng khoảng 33m² sàn x 4 tầng = 132m² sàn. Với giá xây dựng thô + hoàn thiện cao cấp khoảng 6.5 triệu/m², tổng chi phí xây dựng khoảng 858 triệu. Phần còn lại là giá trị đất và vị trí. Giá đất trung bình khu vực dao động 120-150 triệu/m², nhân với 33m² là 3,96 – 4,95 tỷ. Cộng chi phí xây dựng + đất khoảng 4,8 – 5,8 tỷ. Giá bán 6,55 tỷ đang bị đội giá khoảng 12-20% so với giá trị thực tính toán.
Nhận xét: Giá chào 6,55 tỷ hơi cao, người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 5-10% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ phần chi phí sang tên, thuế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường 4m, có ô tô tránh, thuận tiện di chuyển, quay đầu xe gần nhà – ưu điểm rất lớn trong khu dân cư đông đúc.
- Thiết kế hiện đại, 3 phòng ngủ, đầy đủ công năng, sàn gỗ và nội thất cao cấp, khách mua chỉ việc xách vali về ở.
- Vị trí gần Aeon Mall Long Biên, cầu Vĩnh Tuy, kết nối trung tâm thuận tiện, tiện ích xung quanh đầy đủ.
- Pháp lý sạch, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê cao cấp do vị trí đẹp, thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ. Nếu đầu tư xây lại thì diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp 3,5m nên không tối ưu cho xây căn hộ cho thuê quy mô lớn. Cũng có thể khai thác cho thuê văn phòng nhỏ hoặc homestay nếu cải tạo phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bồ Đề) |
Đối thủ 2 (Đường Thạch Bàn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 33 m² | 35 m² | 30 m² |
| Mặt tiền | 3,5 m | 3,8 m | 4 m |
| Số tầng | 4 tầng | 5 tầng | 4 tầng |
| Đường trước nhà | 4 m, ô tô tránh | 3,5 m, xe máy | 4,5 m, ô tô tránh |
| Giá bán | 6,55 tỷ (~198 triệu/m²) | 6,2 tỷ (~177 triệu/m²) | 5,9 tỷ (~196 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ, sạch | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có thực sự đồng bộ, chất lượng như quảng cáo hay không.
- Xác minh pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp, lấn chiếm.
- Kiểm tra kết cấu nhà mới xây có đảm bảo an toàn, không bị thấm dột hoặc lỗi thiết kế.
- Đường trước nhà rộng 4m ô tô tránh nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe thực tế có thuận tiện không.
- Xem xét quy hoạch khu vực có kế hoạch mở rộng đường hoặc dự án lớn ảnh hưởng đến giá trị.
