Nhận định về mức giá 16 tỷ cho lô đất 90m² tại Đường An Thượng 29, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá chào bán hiện tại: 16 tỷ đồng tương ứng với giá khoảng 177,78 triệu/m² trên diện tích 90m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực Quận Ngũ Hành Sơn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Lô đất Đường An Thượng 29 | Mức giá trung bình khu vực Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn (Nguồn: BĐS Đà Nẵng 2023) |
Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 90 m² (5m x 18m) | 80 – 120 m² | Diện tích phổ biến, phù hợp để xây dựng khách sạn/homestay |
| Giá/m² | 177,78 triệu/m² | 110 – 140 triệu/m² | Giá lô đất này cao hơn mức trung bình từ 27% đến 61% |
| Vị trí | Trung tâm phố Tây An Thượng, sát biển Mỹ Khê, mặt tiền đường ô tô rộng | Gần biển, tiện kinh doanh du lịch, nhưng mặt tiền có thể nhỏ hơn | Vị trí đắc địa, thuận lợi phát triển du lịch, tăng giá trị |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng | Điểm cộng lớn, giảm rủi ro pháp lý |
| Tiềm năng khai thác | Khách sạn, homestay, căn hộ dịch vụ khách du lịch quốc tế quanh năm | Khu vực đông khách du lịch, tiềm năng tăng giá cao | Phù hợp đầu tư dài hạn và khai thác kinh doanh |
Nhận xét và đề xuất
Mức giá 16 tỷ đồng hiện tại có thể xem là khá cao so với mức giá trung bình khu vực. Tuy nhiên, giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn đánh giá cao vị trí mặt tiền rộng, gần biển Mỹ Khê, và tiềm năng khai thác du lịch lâu dài.
Nếu mục đích đầu tư kinh doanh khách sạn, homestay hay căn hộ dịch vụ, lô đất này rất có giá trị vì vị trí đắc địa, đường ô tô rộng giúp tiện lợi trong hoạt động vận hành.
Ngược lại, nếu bạn mua để đầu tư lướt sóng hoặc không có dự án rõ ràng thì mức giá này có thể gây áp lực tài chính và rủi ro khi thanh khoản.
Lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp.
- Thẩm định kỹ quy hoạch khu vực, các dự án xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Đánh giá chi phí xây dựng, vận hành và khả năng sinh lời thực tế từ khai thác du lịch.
- Xem xét khả năng thương lượng giá với chủ đất dựa trên các yếu tố như thời gian rao bán, nhu cầu bán gấp hay bảo lưu giá.
- Tìm hiểu thêm về các tiện ích, hạ tầng phát triển quanh khu vực để dự báo tăng giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mức giá trung bình khu vực và đặc điểm lô đất, một mức giá hợp lý hơn có thể dao động trong khoảng 13,5 – 14,5 tỷ đồng (tương đương 150 – 160 triệu/m²).
Để thương lượng với chủ đất, bạn có thể đưa ra các luận điểm như sau:
- So sánh giá thị trường cùng khu vực với những lô đất có vị trí tương đương.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh khi xây dựng cơ sở kinh doanh, chi phí vận hành, thời gian thu hồi vốn.
- Đề cập đến các rủi ro biến động thị trường bất động sản và tiềm năng tăng giá không chắc chắn trong ngắn hạn.
- Đề nghị thương lượng dựa trên việc bạn có khả năng thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng, giúp giao dịch thuận lợi.
Nếu chủ đất vẫn giữ mức giá cao, bạn cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời và rủi ro tài chính trước khi quyết định đầu tư.
