Thẩm định giá trị thực:
Vị trí căn hộ tại đường Ngô Tất Tố, phường 19, Bình Thạnh là khu vực trung tâm, kết nối thuận tiện với Quận 1 (cầu Thị Nghè), Hàng Xanh nên có giá thuê căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ, diện tích 50 m² trong khoảng 8 – 9 triệu/tháng là khá hợp lý. Đơn giá thuê khoảng 178.000 VNĐ/m²/tháng là mức giá phổ biến đối với căn hộ dịch vụ full nội thất, có thang máy và hầm xe tại khu trung tâm Bình Thạnh.
Lưu ý, căn hộ này là dạng căn hộ dịch vụ (mini) nên không có sổ hồng riêng mà chỉ có hợp đồng đặt cọc, điều này làm giảm giá trị pháp lý so với căn hộ chung cư chính chủ. Về kết cấu, căn hộ mới, nội thất đầy đủ là điểm cộng nhưng không rõ năm xây dựng, nếu căn hộ đã sử dụng lâu có thể xuống cấp nhẹ, ảnh hưởng đến giá thuê.
Mức giá 8,9 triệu/tháng cho 1PN, 50m² full nội thất là mức giá không quá cao nhưng cũng không quá rẻ, phù hợp với phân khúc khách thuê văn phòng, người đi làm có thu nhập trung bình khá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, gần cầu Thị Nghè, ngã tư Hàng Xanh – thuận tiện đi lại sang Quận 1, Quận Bình Thạnh.
- Được trang bị đầy đủ nội thất cao cấp, máy giặt riêng, bếp rộng rãi, thang máy và hầm xe rộng tạo sự tiện lợi hiếm có ở các căn hộ dịch vụ mini cùng phân khúc.
- An ninh tốt, dân cư ý thức cao, ra vào tự do 24/24, phù hợp với khách thuê chuyên nghiệp.
- Căn hộ đón sáng và gió tự nhiên, tạo cảm giác dễ chịu khi ở.
Điểm “độc bản” của căn hộ này là sự kết hợp giữa vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ và mức giá vừa tầm so với các căn hộ dịch vụ cùng khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí thuận tiện, nội thất đầy đủ và an ninh tốt. Chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn với khách hàng là người đi làm, nhân viên văn phòng hoặc người nước ngoài làm việc tại Quận 1, Bình Thạnh.
Không thích hợp để đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, căn hộ dịch vụ có hạn chế về pháp lý và không sở hữu đất riêng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Ngô Tất Tố, Bình Thạnh, gần Hàng Xanh | Gần cầu Bình Triệu, Bình Thạnh | Ung Văn Khiêm, Bình Thạnh, gần trung tâm |
| Diện tích | 50 m² | 45 – 55 m² | 50 – 60 m² |
| Giá thuê | 8,9 triệu/tháng | 7,5 – 8,5 triệu/tháng | 9 – 10 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất, máy giặt riêng, bếp rộng | Full nội thất, bếp nhỏ | Full nội thất, tiện nghi cao cấp |
| Tiện ích | Thang máy, hầm xe rộng, an ninh tốt | Thang máy, chỗ để xe hạn chế | Thang máy, khu dân trí cao |
| Pháp lý | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng thuê | Hợp đồng thuê, có sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, đảm bảo rõ ràng các điều khoản về thời gian thuê, thanh toán và quyền lợi.
- Xác minh tình trạng hiện trạng căn hộ: hệ thống điện nước, máy giặt, bếp hoạt động tốt, không có dấu hiệu xuống cấp hay thấm dột.
- Kiểm tra an ninh thực tế tại khu vực, quy định ra vào 24/24 có được đảm bảo không.
- Đánh giá môi trường xung quanh về tiếng ồn, giao thông, đặc biệt giờ cao điểm tại khu vực Hàng Xanh.
- Đảm bảo không có tranh chấp pháp lý hoặc tranh chấp chung cư, an ninh khu dân cư ổn định.
