Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Nguyễn Cửu Đàm, Tân Sơn Nhì
Dựa vào dữ liệu cung cấp, mức giá 2,1 tỷ đồng/tháng cho thuê hoặc sang nhượng mặt bằng kinh doanh (diện tích 324 m², vị trí 2 mặt tiền, nội thất đầy đủ, hợp đồng dài hạn, khu vực Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, TP.HCM) là không hợp lý nếu so với mặt bằng chung thị trường hiện tại. Giá này chỉ có thể xem xét được trong trường hợp đây là giá sang nhượng toàn bộ mô hình kinh doanh đã có doanh thu cao, thương hiệu mạnh, lượng khách ổn định và có tiềm năng sinh lời rất lớn. Tuy nhiên, nếu đây chỉ là giá thuê mặt bằng hàng tháng thì mức giá này quá cao so với giá thị trường khu vực này.
So sánh giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực Quận Tân Phú
| Thông tin | Mặt bằng đang xem | Thị trường thực tế (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 324 m² (18x18m) | 100-400 m² |
| Giá thuê hàng tháng | 2,1 tỷ | 60 – 150 triệu đồng |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, Nguyễn Cửu Đàm | Các tuyến lớn, vị trí đẹp |
| Nội thất | Đầy đủ, mô hình sẵn | Đa phần mặt bằng trống hoặc có sẵn quán, giá sang nhượng riêng |
| Giá sang nhượng (nếu có) | 2,1 tỷ | 400 triệu – 1,5 tỷ tùy mô hình, thương hiệu, doanh thu thực tế |
- Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các tuyến phố lớn như Lũy Bán Bích, Gò Dầu, Nguyễn Sơn, Nguyễn Cửu Đàm (Tân Phú) cho diện tích tương đương thường dao động từ 60 – 150 triệu đồng/tháng với các vị trí cực đẹp, góc hai mặt tiền.
- Mức giá sang nhượng mô hình kinh doanh quán café, quán bia đã có thương hiệu và doanh thu tốt thực tế dao động 400 triệu – 1,5 tỷ, trừ một vài thương hiệu lớn tại các quận trung tâm hoặc các mặt bằng có doanh thu khủng thực sự.
Phân tích yếu tố quyết định mức giá
- Vị trí hai mặt tiền là lợi thế, giúp thu hút khách và tăng nhận diện thương hiệu. Tuy nhiên, với khu vực Tân Phú, mức giá thuê mặt bằng hiếm khi vượt quá 150 triệu đồng/tháng cho diện tích này.
- Giá sang nhượng thường phản ánh lại chi phí đầu tư ban đầu, lượng khách ổn định, lợi nhuận, thương hiệu và thiết bị nội thất. Nếu doanh thu thực tế của quán đạt trên 400 triệu/tháng và lợi nhuận rõ ràng, mức sang nhượng 2,1 tỷ có thể cân nhắc trong trường hợp muốn đầu tư lâu dài và có phương án vận hành tốt.
- Doanh thu và lợi nhuận thực tế: Phải yêu cầu chủ đưa ra báo cáo tài chính, doanh thu – chi phí vận hành ít nhất 6 tháng gần nhất để đối chiếu.
- Hợp đồng thuê dài hạn là ưu điểm, giúp đảm bảo hoạt động ổn định, nhưng cần kiểm tra kỹ điều khoản tăng giá, chuyển nhượng hợp đồng, thời gian thuê còn lại, các ràng buộc pháp lý khác.
- Nội thất đầy đủ là điểm cộng, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư mới. Tuy nhiên, cần kiểm kê chất lượng, giá trị thực tế của toàn bộ tài sản chuyển giao.
Các lưu ý quan trọng trước khi quyết định xuống tiền
- Yêu cầu cung cấp bảng kê tài sản, chi tiết toàn bộ máy móc, trang thiết bị bàn giao.
- Đề nghị kiểm tra sổ sách, báo cáo tài chính, hóa đơn đầu vào – đầu ra liên quan đến hoạt động kinh doanh thực tế của quán.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng với chủ nhà: thời hạn, điều khoản tăng giá, điều kiện chuyển nhượng, đặt cọc, các chi phí phát sinh.
- Khảo sát thực tế vào các khung giờ cao điểm – thấp điểm để xác thực lượng khách thực tế.
- So sánh với các quán cùng mô hình – cùng diện tích – cùng khu vực để tránh “bẫy giá sang nhượng” quá cao.
- Thương lượng lại mức sang nhượng nếu các chỉ số doanh thu/lợi nhuận chưa thực sự nổi trội hoặc chưa minh bạch.
Kết luận
Giá sang nhượng 2,1 tỷ đồng (không phải giá thuê mặt bằng hàng tháng) là rất cao so với thị trường Tân Phú nếu chỉ tính giá trị mặt bằng và nội thất. Mức giá này chỉ chấp nhận được nếu chứng minh được doanh thu – lợi nhuận thực tế của quán đủ lớn, thương hiệu mạnh, lượng khách ổn định, vị trí thật sự không có đối thủ cạnh tranh, hợp đồng thuê dài hạn, điều kiện chuyển nhượng tốt và toàn bộ tài sản chuyển giao còn mới, giá trị sử dụng cao. Nếu không đáp ứng đủ các yếu tố trên, nên cân nhắc kỹ lưỡng và thương lượng lại giá sang nhượng hợp lý hơn.
