Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê có diện tích sử dụng 49.3m² (4.9m x 10m), kết cấu trệt 1 lầu kiên cố với mâm đúc toàn khối. Giá thuê 6 triệu/tháng tương đương khoảng 122.000đ/m²/tháng, mức giá khá sát với mặt bằng thuê nhà phố liền kề trung tâm quận Ninh Kiều – Cần Thơ.
So với chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (để tham khảo giá xây mới), thì giá thuê tương ứng khoảng 0,1% giá trị tài sản/tháng là hợp lý. Nhà xây kiên cố, 2 phòng ngủ, 3 toilet rất hiếm trong các căn cùng diện tích nên giá này không bị ngáo giá.
Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 4.9m, chiều dài 10m nhỏ hẹp, nên hạn chế mở rộng hoặc sử dụng đa mục đích. Lộ giới 8m và 6m đường đối diện tốt cho việc lưu thông, không bị hẻm nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá thuê 6 triệu/tháng trong khu vực trung tâm như Ninh Kiều là mức hợp lý, không cao quá, cũng không quá rẻ để nghi ngờ tài sản có vấn đề pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền: Đường A5 KDC 3A, con đường có lộ giới rộng 6-8m, thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Kết cấu kiên cố: Mâm đúc toàn khối, 2 phòng ngủ, 3 toilet, ban công, máy nước nóng NLMT – đầy đủ tiện nghi hơn nhiều nhà thuê cùng khu.
- Hướng Đông Nam và Đông Bắc: Hướng tốt, đón gió mát, ánh sáng tự nhiên phù hợp với khí hậu miền Tây.
- Tiện ích xung quanh: Trong bán kính 500m có đầy đủ tiện ích như chợ, trường học, văn phòng công ty, phù hợp đa mục đích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này rất phù hợp để ở thực hoặc làm văn phòng công ty/đại diện kinh doanh. Với vị trí góc 2 mặt tiền, có thể tận dụng mở cửa hàng nhỏ hoặc setup văn phòng đẹp.
Nếu đầu tư cho thuê dài hạn, căn nhà sẽ thu hút khách thuê có nhu cầu cao cấp hơn nhờ kết cấu và tiện nghi. Không phù hợp làm kho xưởng hoặc xây lại do diện tích nhỏ, chi phí xây mới không hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Lý Tự Trọng) | Đối thủ 2 (đường Mậu Thân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 49.3 | 50 | 55 |
| Kết cấu | Trệt 1 lầu, 2PN, 3WC | Trệt, 1PN, 1WC | Trệt 1 lầu, 2PN, 2WC |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6 | 5.5 | 6.5 |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền đường 6-8m | Hẻm 3m | Đường chính 7m |
| Tiện nghi | 3 WC, ban công, máy nước nóng NLMT | 1 WC, không ban công | 2 WC, ban công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu mâm đúc, tránh hiện tượng nứt hay xuống cấp sau thời gian sử dụng.
- Xem xét giấy tờ pháp lý (đã có sổ) có rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh tắc nghẽn đặc biệt khu vực An Bình có thể ngập nước mùa mưa.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà Đông Nam – Đông Bắc có phù hợp mệnh người thuê/ở.
- Đánh giá tình trạng hẻm phụ (nếu có) để đảm bảo thuận tiện lưu thông, không bị bó hẹp.
