Nhận định về mức giá 25,79 tỷ đồng cho nhà 2 tầng tại Đường Phan Thúc Duyện, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Với diện tích đất 138 m² (6m x 23m), nhà 2 tầng, vị trí mặt tiền đường Phan Thúc Duyện, khu vực An Thượng, cách biển Mỹ Khê vài phút đi bộ, giá 25,79 tỷ đồng tương đương khoảng 186,88 triệu đồng/m² là một mức giá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại khu vực Ngũ Hành Sơn, tuy nhiên không phải là bất hợp lý nếu xét về tiềm năng đầu tư và đặc thù vị trí.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo nhà phố khu vực An Thượng, Mỹ An, Đà Nẵng |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 138 m² (6×23) | 100 – 140 m² |
| Giá/m² | 186,88 triệu đồng/m² | 120 – 160 triệu đồng/m² |
| Vị trí | Gần biển Mỹ Khê, 2 mặt tiền, đường rộng 8.5m và 6m | Gần biển, mặt tiền 1 mặt, đường nhỏ hơn |
| Kết cấu | Nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ, 2 WC, nhà mới, kiên cố | Nhà 2 tầng, có nhiều nơi còn cũ, cần sửa chữa |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng | Pháp lý đầy đủ |
| Tiềm năng đầu tư | Phù hợp làm boutique hotel, căn hộ dịch vụ, spa, nhà hàng nghỉ dưỡng | Chủ yếu nhà ở, ít vị trí đầu tư nghỉ dưỡng |
Nhận xét và yếu tố cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Về giá: Mức giá 25,79 tỷ đồng là cao hơn trung bình khu vực khoảng 15-30%, nhưng hợp lý nếu xem đây là bất động sản “hiếm có” với 2 mặt tiền, vị trí vàng giữa trung tâm phố Tây An Thượng, gần biển Mỹ Khê và đường rộng, thích hợp đầu tư nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh dịch vụ du lịch cao cấp.
- Pháp lý: Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Khả năng thanh khoản: Khu vực có tiềm năng phát triển du lịch mạnh, do đó thanh khoản dự kiến tốt, giá trị gia tăng theo thời gian khả quan.
- Hiện trạng nhà: Nhà 2 tầng mới, thiết kế hợp lý, có thể ở hoặc cho thuê ngay.
- Lưu ý: Cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý, thực trạng nhà đất, quy hoạch xung quanh và tính thanh khoản thực tế trước khi quyết định.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dù giá đưa ra là cao nhưng có thể thương lượng, mức giá hợp lý để bắt đầu đàm phán có thể khoảng 22 – 23 tỷ đồng, tương đương 160 – 167 triệu đồng/m². Lý do để thuyết phục chủ nhà giảm giá gồm:
- So sánh với mặt bằng giá nhà phố 1 mặt tiền trong khu vực, giá này đã khá cao.
- Nhà 2 tầng, nếu so sánh với các dự án nghỉ dưỡng mới xây hoặc các căn hộ dịch vụ sang trọng, mức giá này vẫn có thể giảm do nhà không phải là toà nhà cao tầng hay khách sạn hoàn chỉnh.
- Thời gian giao dịch nhanh, khách hàng thiện chí, thanh toán ngay sẽ là lợi thế để chủ nhà giảm giá.
- Đề nghị làm việc trực tiếp, không qua môi giới để giảm chi phí trung gian.
Khi thương lượng, nên nhấn mạnh vào các điểm chưa hoàn hảo như chi phí bảo trì, sửa chữa nhỏ hoặc thời điểm mua không phải cao điểm du lịch, để có lý do hợp lý cho việc giảm giá. Đồng thời, thể hiện thiện chí nhanh chóng giao dịch để chủ nhà có động lực giảm giá.
