Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản cho thuê là tòa nhà văn phòng/mặt bằng kinh doanh trên đường Trần Quốc Thảo, Quận 3, diện tích 6x20m, tổng 600m² sàn sử dụng với kết cấu hầm trệt 6 tầng có thang máy. Giá thuê 99 triệu/tháng tương đương ~165.000 đồng/m²/tháng (99 triệu/600 m²). Đây là mức giá khá cao trong khu vực trung tâm Quận 3, đặc biệt là trên tuyến đường Trần Quốc Thảo gần Võ Văn Tần – khu vực có mật độ văn phòng, thương mại sầm uất.
Nếu so với giá thuê mặt bằng văn phòng cao cấp tại Quận 3, dao động từ 150.000 – 200.000 đồng/m²/tháng cho tòa nhà mới và hạng A, thì mức giá này nằm trong khoảng có thể chấp nhận được nếu tòa nhà đạt tiêu chuẩn hiện đại (mới, trang thiết bị hoàn chỉnh, thang máy tốc độ cao, hầm xe đủ rộng). Tuy nhiên, nếu tòa nhà đã sử dụng lâu năm, không có cải tạo, hoặc kết cấu xuống cấp thì giá này rõ ràng bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, vì chi phí sửa chữa, bảo trì sẽ đội lên cao.
Với kết cấu hiện tại, nếu đầu tư xây mới lại tòa nhà 6 tầng + hầm, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện theo chuẩn hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 3,6 – 4,2 tỷ đồng cho toàn bộ diện tích sàn. Do đó, giá thuê 99 triệu/tháng tương đương tỷ suất sinh lời khoảng 2.8%/năm (99 triệu x 12 tháng = 1.188 tỷ / 4 tỷ vốn đầu tư), đây là tỷ suất thấp so với rủi ro đầu tư tại trung tâm thành phố.
Nhận xét về giá: Giá thuê này ở mức cao, cần kiểm tra kỹ chất lượng tòa nhà và điều kiện hợp đồng để tránh bị ép giá do nhà cũ, hẻm nhỏ hoặc tiện ích kém.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Đường Trần Quốc Thảo kết nối trực tiếp Võ Văn Tần, khu vực trung tâm Quận 3, thuận tiện giao thông, gần các trụ sở hành chính, thương mại.
- Kết cấu: Tòa nhà có hầm, 6 tầng và thang máy, phù hợp đa dạng mục đích kinh doanh hoặc văn phòng.
- Diện tích sử dụng lớn: 600 m² tổng diện tích sàn, thuận tiện cho doanh nghiệp cần mặt bằng lớn, hoạt động nhiều phòng ban.
- Hợp đồng dài hạn và chính chủ: Giảm thiểu rủi ro pháp lý, thuận tiện cho doanh nghiệp yên tâm thuê.
- Điểm trừ tiềm năng: Nếu tòa nhà đã cũ, không có bãi đậu xe rộng hoặc hẻm nhỏ khó quay đầu xe tải lớn, điểm này sẽ làm giảm giá trị thực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tòa nhà rất phù hợp để làm văn phòng công ty quy mô vừa đến lớn hoặc làm showroom, cửa hàng dịch vụ cao cấp cần diện tích lớn và vị trí trung tâm. Nếu chủ thuê có nhu cầu khai thác dòng tiền, có thể cho thuê từng tầng hoặc một phần làm văn phòng, phần khác làm cửa hàng kinh doanh.
Với kết cấu sẵn có, không nên đầu tư xây mới nếu chưa có kế hoạch dài hạn bởi chi phí xây dựng lớn. Tuy nhiên, nếu tòa nhà xuống cấp, có thể thương lượng giảm giá thuê hoặc yêu cầu chủ đầu tư cải tạo trước khi thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q3) | Đối thủ 2 (Đường Võ Văn Tần, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 600 (6x20m x 6 tầng) | 500 (5x20m x 5 tầng) | 550 (5.5x20m x 5 tầng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 99 | 75 | 85 |
| Đơn giá thuê (đồng/m²/tháng) | 165.000 | 125.000 | 154.000 |
| Kết cấu | Hầm + 6 tầng, thang máy | Trệt + 5 tầng, thang bộ | Hầm + 5 tầng, thang máy |
| Vị trí | Trần Quốc Thảo, trung tâm Q3 | Nam Kỳ Khởi Nghĩa, trung tâm Q3 | Võ Văn Tần, trung tâm Q3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng kết cấu tòa nhà: độ mới, hệ thống điện nước, thang máy hoạt động.
- Xác minh giấy phép xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, tránh trường hợp bị giới hạn hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra diện tích sử dụng thực tế có đúng ghi nhận trong hợp đồng.
- Đánh giá tiện ích xung quanh: bãi đậu xe, giao thông, an ninh khu vực.
- Kiểm tra hợp đồng thuê: điều khoản cọc, thanh toán, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tải lớn nếu có vận chuyển hàng hóa.
