Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m², vị trí tại Đường Đồng Đen, Phường 14, Quận Tân Bình – khu vực gần ĐH Văn Hiến và Học Viện Hàng Không VVA. Giá thuê 4,8 triệu đồng/tháng tương đương 192.000 đồng/m²/tháng, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với các phòng trọ cùng khu vực Tân Bình.
Phòng mới 100%, nội thất đầy đủ và ban công thoáng mát là điểm cộng lớn, tuy nhiên cần lưu ý nhà ít phòng, có thể ảnh hưởng đến tính đa dạng khách thuê. Với tình trạng nội thất full và mới, giá thuê này không quá cao nếu so với các phòng trọ gần trung tâm hoặc tiện ích xung quanh.
Nhận xét về giá: Giá 4,8 triệu/tháng là mức giá hợp lý nếu phòng đảm bảo đúng mô tả mới và nội thất đầy đủ. Tuy nhiên nếu nội thất hoặc tiện ích không tương xứng, giá này có thể bị xem là nhỉnh hơn thị trường từ 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần 2 trường đại học lớn giúp thu hút sinh viên và nhân viên làm việc trong khu vực.
– Phòng có ban công thoáng mát, một điểm hiếm trong các phòng trọ cùng phân khúc và khu vực.
– Nhà xe rộng rãi, tạo thuận lợi cho người thuê có xe máy hoặc xe đạp.
– Nhà ít phòng, giảm tình trạng ồn ào, tăng sự riêng tư so với dãy phòng trọ đông đúc.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho đối tượng sinh viên hoặc nhân viên văn phòng cần chỗ ở lâu dài, ưu tiên sự sạch sẽ, tiện nghi và yên tĩnh. Chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định. Với vị trí thuận lợi, việc cho thuê nhanh và giữ giá được lâu dài là khả thi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20-22 m² | 25-28 m² |
| Giá thuê | 4,8 triệu/tháng | 4,2 – 4,5 triệu/tháng | 4,5 – 5 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, mới 100% | Cơ bản, cũ hơn | Đầy đủ, trạng thái trung bình |
| Tiện ích | Ban công, nhà xe rộng | Không ban công, nhà xe nhỏ | Ban công nhỏ, nhà xe vừa |
| Vị trí | Gần ĐH Văn Hiến, Học Viện Hàng Không | Gần chợ, ít trường đại học | Gần công viên, ít trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế chất lượng nội thất, tránh trường hợp quảng cáo “full nội thất” nhưng thực tế thiếu hoặc hư hỏng.
- Xác minh tình trạng nhà ít phòng, có ảnh hưởng đến không gian chung, âm thanh và an ninh không.
- Kiểm tra quy định về giờ giấc, bảo vệ trật tự trong khu nhà để tránh phiền toái khi ở lâu dài.
- Kiểm tra xem nhà xe rộng có an toàn, có bảo vệ hay không để tránh rủi ro mất cắp tài sản.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt về các khoản phí dịch vụ phát sinh.
