Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ mini diện tích 25 m² tại địa chỉ 574 Dương Quảng Hàm, P6, Gò Vấp được cho thuê với giá 3,3 triệu đồng/tháng, tương đương 132.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và cạnh tranh so với mặt bằng chung khu vực Gò Vấp hiện nay, nơi giá thuê căn hộ dịch vụ mini dao động từ 3 – 4 triệu đồng/tháng cho diện tích tương tự.
Căn hộ có nội thất đầy đủ và thang máy hoạt động, giúp tăng tính tiện nghi và giá trị sử dụng. Tuy nhiên, do đây là căn hộ dịch vụ (mini) nên không được cấp sổ hồng riêng, hợp đồng thuê chủ yếu dựa trên hợp đồng đặt cọc – điều này cần lưu ý về tính ổn định lâu dài và pháp lý.
Xét về vị trí, Dương Quảng Hàm là tuyến đường sầm uất, thuận tiện giao thông và gần nhiều tiện ích, rất phù hợp cho nhóm khách thuê trẻ, sinh viên hoặc nhân viên văn phòng.
Nhận xét về giá: mức giá 3,3 triệu/tháng với căn hộ mini đầy đủ nội thất và vị trí thuận tiện là hợp lý, không bị đẩy giá ảo hay quá cao so với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trên đường Dương Quảng Hàm – tuyến đường chính tại quận Gò Vấp, rất thuận tiện di chuyển và gần chợ, siêu thị, quán ăn.
- Căn hộ có thang máy, điều hiếm gặp với các loại căn hộ mini trong các tòa nhà cũ hoặc nhà trọ truyền thống.
- Nội thất đầy đủ, có thể vào ở ngay mà không cần đầu tư thêm.
- Căn hộ studio với giường tầng và duplex đa dạng lựa chọn cho nhóm khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đối với tài sản này, việc thuê để ở thực là hợp lý nhất, đặc biệt dành cho người độc thân hoặc cặp đôi trẻ cần không gian nhỏ gọn, tiện lợi và chi phí hợp lý.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê ngắn hạn hoặc cho nhóm sinh viên thuê ghép để tối ưu dòng tiền, tuy nhiên cần chú ý đến quy định quản lý căn hộ dịch vụ và các chi phí phát sinh.
Không phù hợp để đầu tư xây dựng lại do đây là căn hộ dịch vụ trong tòa nhà sẵn có, và cũng không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trung tâm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini | Căn hộ dịch vụ mini | Căn hộ dịch vụ mini |
| Diện tích | 25 m² | 22-28 m² | 25 m² |
| Giá thuê/tháng | 3,3 triệu | 3,5 – 3,8 triệu | 3,0 – 3,4 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ, thang máy | Đầy đủ, thang máy | Đầy đủ, không thang máy |
| Vị trí | Đường chính, nhiều tiện ích | Đường chính, tiện ích trung bình | Đường nhỏ, tiện ích vừa phải |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, xem rõ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ, thời gian thuê, và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
- Xác minh tính pháp lý của tòa nhà, đảm bảo không có tranh chấp, giấy phép xây dựng đầy đủ.
- Kiểm tra thực tế nội thất có đúng như quảng cáo, đặc biệt hệ thống điện, nước, thang máy hoạt động ổn định.
- Đánh giá an ninh khu vực và tòa nhà, nhất là đối với đối tượng thuê căn hộ dịch vụ.
- Đề phòng rủi ro phát sinh chi phí quản lý, dịch vụ tòa nhà không rõ ràng.
