Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 56 m² (4m x 14m), xây trệt 2 lầu sân thượng với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Nhà nằm trong hẻm xe hơi, hẻm thông thoáng, có thể đậu xe trong nhà, rất thuận tiện cho việc di chuyển và đỗ xe.
Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 232.000 đồng/m² diện tích đất, hoặc tính trên tổng diện tích sàn xây dựng (ước tính khoảng 3 tầng x 56 m² = ~168 m² sàn), thì giá thuê khoảng 77.000 đồng/m² sàn/tháng.
So với mặt bằng giá thuê khu vực Gò Vấp, đặc biệt các hẻm xe hơi, giá thuê nhà nguyên căn 3 tầng 4 phòng ngủ trung bình dao động từ 12-16 triệu/tháng tùy vị trí và chất lượng nhà. Vậy mức giá 13 triệu/tháng cho căn này là khá hợp lý, thậm chí có thể xem là nhẹ so với diện tích và số phòng ngủ.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê này hợp lý, không bị thổi giá, phù hợp với nhà mới hoặc còn giữ được tình trạng tốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi, rộng đủ để ô tô vào và đậu trong nhà, rất hiếm ở khu vực này trong khi nhiều nhà chỉ hẻm nhỏ xe máy.
- Nhà xây 3 tầng, sân thượng, 4 phòng ngủ rộng rãi phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu không gian riêng tư tốt.
- Vị trí gần Công viên Làng Hoa – khu vực có nhiều tiện ích xanh, không khí trong lành, nâng cao chất lượng cuộc sống.
- Hẻm thông, thuận tiện đi lại không bị cụt hoặc khó quay đầu xe.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với diện tích và số phòng rộng, nhà có thể cho thuê theo dạng căn hộ gia đình hoặc nhóm thuê làm việc, sinh sống.
Nếu chủ đầu tư có ý định mua để cho thuê lại, đây là lựa chọn an toàn, tỷ suất sinh lời ổn định, đặc biệt với hẻm xe hơi và vị trí gần công viên.
Không khuyến khích mua để xây lại hoặc làm kho xưởng do diện tích nhỏ, vị trí trong hẻm và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thống Nhất, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 56 m² (4x14m) | 50 m² (4×12.5m) | 60 m² (4x15m) |
| Số tầng | Trệt + 2 lầu + sân thượng | Trệt + 2 lầu | Trệt + 1 lầu |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 3 phòng |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, thông, đậu xe trong nhà | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm xe máy, không đậu xe hơi |
| Giá thuê | 13 triệu/tháng | 14 triệu/tháng | 12 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và phòng vệ sinh (3 WC nhiều, dễ phát sinh sự cố).
- Đảm bảo hẻm thông thoáng, không bị cấm xe hơi hoặc quy hoạch hẻm có thể thay đổi trong tương lai.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và sân thượng để tránh điểm bất lợi về ánh sáng hoặc gió.
- Xác nhận giấy tờ sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra mức độ an ninh khu vực, đặc biệt hẻm xe hơi để đảm bảo an toàn xe cộ.
