Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng mặt tiền đường Thái Thị Bôi, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, diện tích đất 100m² (4x25m), diện tích sử dụng 250m², hiện trạng nhà trống, sạch đẹp, có 4 phòng ngủ, 3 WC, tầng 1 trống suốt thuận tiện kinh doanh.
Giá thuê hiện tại là 13 triệu/tháng, tương đương khoảng 52.000đ/m²/tháng (13 triệu / 250m²). Đây là mức thuê thuộc phân khúc trung bình – cao so với mặt bằng mặt tiền kinh doanh tại khu vực Thanh Khê, đặc biệt trên tuyến đường Thái Thị Bôi đang phát triển mạnh về thương mại.
Ước tính giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại khu vực này dao động từ 40.000đ đến 60.000đ/m²/tháng tùy vị trí và trạng thái nhà. Với nhà 3 tầng, tầng 1 thông thoáng phù hợp kinh doanh có thể tạo dòng tiền tốt.
Nhà có sổ đỏ rõ ràng và diện tích sử dụng lớn, không bị chia nhỏ, nên giá thuê này là hợp lý, không bị “ngáo giá”. Tuy nhiên, vì chiều ngang hẹp chỉ 4m, khả năng trưng bày hoặc kinh doanh một số ngành nghề hạn chế hơn các nhà rộng mặt tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Thái Thị Bôi – tuyến đường đang phát triển, có lưu lượng xe cộ và người qua lại ổn định.
- Nhà 3 tầng, tầng 1 trống suốt rất thuận tiện kinh doanh đa dạng ngành hàng.
- 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp vừa ở vừa kinh doanh, tiện cho nhân viên hoặc gia đình quản lý.
- Nhà sạch đẹp, nội thất cơ bản, có sổ đỏ pháp lý rõ ràng, thuận tiện cho thuê lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này rất phù hợp để kinh doanh trực tiếp hoặc kết hợp vừa ở vừa kinh doanh. Với tầng 1 thông thoáng, có thể làm cửa hàng, văn phòng, hoặc showroom nhỏ. Các tầng trên có thể cho thuê làm văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ.
Với mức giá thuê hiện tại, cũng có thể dùng làm văn phòng công ty hoặc cửa hàng bán lẻ. Chủ nhà nên ưu tiên khách thuê có nhu cầu dài hạn, đảm bảo duy trì trạng thái nhà sạch đẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Duẩn) | Đối thủ 2 (Đường Hà Huy Tập) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 250 (3 tầng) | 200 (2 tầng) | 300 (3 tầng) |
| Mặt tiền (m) | 4 | 5 | 6 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 12 | 16 |
| Vị trí | Đường Thái Thị Bôi | Đường Lê Duẩn – trung tâm quận | Đường Hà Huy Tập – khu dân cư đông đúc |
| Trạng thái nhà | Trống, sạch đẹp | Nhà mới xây | Nhà cũ, cần sửa |
| Phù hợp kinh doanh | Cao, tầng 1 thông thoáng | Cao, mặt tiền rộng | Trung bình, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Kiểm tra kết cấu nhà, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Do mặt tiền hẹp 4m, cần đánh giá khả năng bố trí và mặt bằng kinh doanh phù hợp.
- Kiểm tra môi trường xung quanh: giao thông, tiếng ồn, an ninh.
- Xác nhận về quy hoạch đường xá, tránh bị thu hẹp mặt tiền hoặc giải tỏa trong tương lai.
Kết luận: Với mức giá thuê 13 triệu/tháng cho nhà 3 tầng mặt tiền 4m tại đường Thái Thị Bôi, diện tích sử dụng 250m², trạng thái sạch đẹp và có sổ đỏ, đây là mức giá hợp lý và không bị đội giá quá cao so với thị trường.
Nếu mục đích thuê để kinh doanh hoặc kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, khách thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Tuy nhiên, lưu ý mặt tiền hơi hẹp, cần kiểm tra mặt bằng kinh doanh phù hợp để tránh phát sinh chi phí sửa chữa hoặc bố trí không hiệu quả.
