Nhận định mức giá 16,8 tỷ đồng cho khách sạn 5 tầng, 14 phòng tại Đường Nguyễn Văn Thoại, Đà Nẵng
Mức giá 16,8 tỷ đồng cho khách sạn 5 tầng, diện tích gần 78-80m², với 14 phòng, ngay gần bãi tắm Mỹ Khê là mức giá tương đối cao nhưng có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Đường Nguyễn Văn Thoại thuộc khu vực Sơn Trà, ven biển Đà Nẵng, là khu du lịch phát triển mạnh với lượng khách quốc tế và nội địa đông đảo. Vị trí gần bãi tắm Mỹ Khê – một trong những bãi biển đẹp và nổi tiếng của Đà Nẵng – giúp giá trị bất động sản tại đây luôn cao hơn mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | BĐS tương tự khu vực Nguyễn Văn Thoại (tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Khách sạn 5 tầng, 14 phòng | Khách sạn, nhà mặt tiền 4-5 tầng phục vụ du lịch | Phù hợp với nhu cầu đầu tư khách sạn, căn hộ cho thuê ngắn hạn |
| Diện tích | 78-80 m², ngang 5m | 70-90 m² | Diện tích nhỏ, hạn chế xây dựng mở rộng, nhưng phù hợp quy mô khách sạn nhỏ |
| Vị trí | Gần bãi tắm Mỹ Khê, đường lớn Nguyễn Văn Thoại | Gần bãi tắm, khu du lịch biển trung tâm Sơn Trà | Vị trí đắc địa, rất thuận lợi cho kinh doanh khách sạn |
| Giá thị trường | 16,8 tỷ đồng (~210 triệu/m²) | Từ 150 – 220 triệu/m² tùy tình trạng và pháp lý | Giá hiện tại nằm trong khoảng cao của thị trường, phù hợp nếu tài sản có pháp lý rõ ràng và công năng khai thác tốt. |
| Pháp lý | Sổ hồng, PCCC đầy đủ | Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ/sổ hồng | Điểm cộng lớn, giúp giảm rủi ro giao dịch |
| Doanh thu khai thác | Cho thuê bên thứ 3 35 triệu/tháng, thực tế có thể lên 60-100 triệu/tháng | Khách sạn tương tự thu nhập trung bình 40-80 triệu/tháng | Tiềm năng sinh lời khá cao nếu khai thác đúng cách. |
Những lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt về quyền sở hữu, quy hoạch, và các giấy tờ liên quan đến phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá thực tế tình trạng công trình, nội thất, thiết bị khách sạn có cần sửa chữa hay nâng cấp không.
- Xác minh nguồn thu nhập thực tế qua các hợp đồng cho thuê hiện tại, khách hàng và lịch sử khai thác.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực, các dự án hạ tầng đang và sẽ triển khai quanh khu vực.
- Thương lượng giá bán dựa trên tình trạng thực tế và khả năng sinh lời: có thể đề xuất mức giá khoảng 14,5 – 15,5 tỷ đồng để tránh rủi ro và tạo ra biên lợi nhuận tốt hơn.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá xuống khoảng 14,5 – 15,5 tỷ đồng, bạn có thể sử dụng các luận điểm:
- Nhấn mạnh vào diện tích khá nhỏ (chỉ 78-80 m²) và hạn chế mở rộng trong tương lai.
- Phân tích chi phí cần thiết để nâng cấp, sửa chữa hoặc trang bị thêm tiện nghi nhằm tăng khả năng thu hút khách hàng.
- Đưa ra so sánh giá với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh rằng mức giá đề xuất giúp bạn có thể đầu tư nâng cấp và khai thác hiệu quả, vẫn đảm bảo lợi nhuận cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 16,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu bạn đánh giá cao vị trí, pháp lý và tiềm năng khai thác khách sạn tại khu vực này. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, nên thương lượng giá xuống còn khoảng 14,5 – 15,5 tỷ đồng. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và tình trạng tài sản trước khi quyết định đầu tư.
