Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 85m², diện tích sử dụng khoảng 200m² với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, tọa lạc tại Kha Vạn Cân, Phường Linh Chiểu, TP Thủ Đức. Giá chào bán 6,92 tỷ đồng tương đương ~81,4 triệu đồng/m² đất, mức giá này thuộc phân khúc cao so với mặt bằng nhà ngõ, hẻm trong khu vực TP Thủ Đức hiện nay.
Đối với nhà trong hẻm sâu, giá đất trung bình khu vực Linh Chiểu hiện vào khoảng 50-65 triệu/m² tùy vị trí và hẻm rộng hay hẹp. Diện tích sử dụng lớn 200m² là điểm cộng nhưng cần lưu ý đây là nhà trong hẻm, chi phí xây dựng lại nhà mới (theo chuẩn thô + hoàn thiện 6-7 triệu/m²) khoảng 1,3-1,4 tỷ cho 200m² sàn, giá nhà hiện tại đang được định giá cao hơn nhiều lần so với giá xây dựng mới.
Nhận xét về giá: Giá 81,4 triệu/m² đất này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mức giá phổ biến khu vực cùng phân khúc nhà hẻm và có thể không tương xứng với chất lượng cũng như vị trí. Nếu so với giá đất mặt tiền đường lớn gần trung tâm TP Thủ Đức có thể lên tới 100 triệu/m² thì nhà trong hẻm nhỏ như này không nên định giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích đất và sử dụng tốt với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Nhà có sổ đỏ đầy đủ, pháp lý rõ ràng, giúp giảm thiểu rủi ro mua bán.
- Vị trí hẻm, tuy có thể hạn chế về giao thông nhưng bù lại yên tĩnh, ít ồn ào hơn so với mặt tiền.
- Hẻm dài 17m và ngang 5m, khá rộng rãi so với nhiều nhà hẻm khác, thuận tiện để xe và di chuyển.
Tuy nhiên, nhà trong hẻm nhỏ vẫn có nhược điểm về việc quay đầu xe, vận chuyển đồ đạc lớn và tiềm năng tăng giá đất thường thấp hơn mặt tiền đường lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích ở thực tế cho gia đình đông người hoặc cho thuê dài hạn theo phòng để tạo dòng tiền đều, do có nhiều phòng ngủ và vệ sinh riêng biệt. Với vị trí trong hẻm, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh mặt bằng vì hạn chế về mặt bằng và giao thông.
Đầu tư xây lại có thể cân nhắc nếu chủ đầu tư có tiềm lực, tuy nhiên cần tính toán kỹ chi phí cải tạo, nâng cấp vì hiện tại giá bán đang khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Linh Chiểu, hẻm 6m) | Đối thủ 2 (Linh Chiểu, mặt tiền đường 7m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 85 m² | 90 m² | 80 m² |
| Diện tích sử dụng | 200 m² | 180 m² | 150 m² |
| Giá bán | 6,92 tỷ (81,4 triệu/m² đất) | 5,8 tỷ (~64 triệu/m²) | 7,5 tỷ (~93,7 triệu/m²) |
| Loại hình | Nhà trong hẻm 5m | Nhà hẻm 6m, mới xây | Nhà mặt tiền đường lớn |
| Phòng ngủ | 4 PN | 3 PN | 4 PN |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, tránh trường hợp bị thu hẹp hoặc quy hoạch mở rộng đường làm ảnh hưởng đến tài sản.
- Kiểm tra hiện trạng nhà (cũ hay mới), đặc biệt tình trạng thấm dột, xuống cấp kết cấu vì nhà có diện tích sử dụng lớn.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 5m để tránh phiền toái về giao thông khi sinh hoạt hàng ngày.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp ràng buộc hoặc tranh chấp liên quan.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, hẻm nhỏ có thể gây cảm giác bí bách.
