Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3,5 tầng diện tích đất ~60m² (thông số hơi chênh lệch giữa 59m² và 60m²) tại vị trí hẻm ô tô, lô góc 2 mặt kiệt trên đường Lê Đình Lý, quận Thanh Khê, Đà Nẵng đang chào bán với giá 6,6 tỷ đồng. Đơn giá ~110 triệu/m² đất, nếu tính trên tổng diện tích đất.
Đây là nhà xây dựng khoảng 3,5 tầng, với công năng đủ dùng (3PN, 3WC, phòng khách, bếp, phòng thờ, sân để xe). Với giá xây dựng hiện nay khoảng 6,5 triệu/m² sàn hoàn thiện, tổng diện tích sàn khoảng 180m² (3,5 tầng x 60m²), chi phí xây mới khoảng 1,17 tỷ đồng. Giá bán gấp khoảng 5,6 lần giá xây dựng, phản ánh giá trị vị trí và đất.
So với mặt bằng đất nền quanh Thanh Khê, giá đất mặt tiền Lê Đình Lý dao động từ 120 – 150 triệu/m², trong khi đây là nhà trong hẻm rộng 6m, lô góc 2 mặt kiệt, nên giá 6,6 tỷ là mức khá cao, cần thận trọng.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên khoảng 15-20% so với giá thị trường hẻm cùng khu vực do lợi thế lô góc và ô tô vào tận nhà. Tuy nhiên, nếu so với nhà mặt tiền Lê Đình Lý thì đây là mức giá hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 2 mặt kiệt ô tô tránh nhau thoải mái, hiếm có trong khu vực hẻm Thanh Khê.
- Vị trí gần mặt tiền đường Lê Đình Lý chỉ 50m, kết nối nhanh ra Nguyễn Văn Linh, sân bay, bệnh viện, chợ, trường học.
- Nhà vuông vức ~5m ngang, phong thủy tốt, không bị méo mó hay thóp hậu.
- Công năng tối ưu với tầng lửng linh hoạt, sân để xe hơi trong nhà thuận tiện.
- Pháp lý sổ hồng rõ ràng, ít rủi ro.
Đây là nhà trong hẻm nhưng ô tô vào nhà được, điều này là điểm cộng lớn so với các nhà hẻm nhỏ khác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho khách hàng mua để ở lâu dài hoặc làm văn phòng nhỏ do vị trí trung tâm, khu dân trí cao và tiện ích đầy đủ. Ngoài ra, khả năng cho thuê căn hộ hoặc văn phòng cũng tốt do gần sân bay và trung tâm thành phố.
Đầu tư xây mới lại không được khuyến nghị do diện tích đất nhỏ, tầng cao hạn chế và giá đất đã ở mức cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m gần Nguyễn Văn Linh) |
Đối thủ 2 (Nhà 3 tầng, mặt tiền Lê Đình Lý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 50 |
| Loại nhà | Nhà 3,5 tầng, lô góc 2 mặt kiệt | Nhà 3 tầng, trong hẻm nhỏ | Nhà 3 tầng, mặt tiền |
| Giá bán (tỷ) | 6,6 | 5,3 | 7,5 |
| Đường trước nhà | 6m, ô tô tránh | 5m, ô tô khó vào | 10m, mặt tiền lớn |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Gần sân bay, bệnh viện, chợ | Tương tự | Trung tâm, đông đúc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây 3,5 tầng, có thể cần kiểm tra móng, tường chịu lực, thấm dột tầng trên.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm 6m có được bảo vệ ổn định không, tránh trường hợp bị thu hẹp hoặc làm đường.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, đặc biệt phần đất lô góc có thể có tranh chấp ranh giới.
- Do nhà trong hẻm, cần kiểm tra khả năng quay đầu và đỗ xe ô tô thực tế.
- Kiểm tra phong thủy chi tiết, mặc dù nhà vuông nhưng hướng cụ thể chưa rõ, chưa biết có hợp tuổi người mua hay không.
Kết luận: Với mức giá 6,6 tỷ đồng, căn nhà đang được định giá cao hơn mặt bằng chung trong hẻm nhưng hợp lý nếu nhìn vào vị trí lô góc, ô tô vào nhà và tiện ích xung quanh. Người mua nên thương lượng giảm giá khoảng 5-8% dựa trên yếu tố nhà đã xây khá lâu, chi phí sửa chữa tiềm năng và rủi ro hẻm nhỏ. Nếu người mua có nhu cầu ở thực hoặc làm văn phòng, căn này đáng xem xét chốt nhanh nhưng cần kiểm tra kỹ về pháp lý và kỹ thuật trước khi quyết định.
