Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 3,2m x 10m (32m²), xây 3 tầng BTCT với 2 phòng ngủ, 3 WC. Giá bán 4,65 tỷ tương đương khoảng 145,31 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Bình, nhất là nhà trong hẻm 3m.
Chi phí xây mới thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6,5 triệu/m² sàn. Diện tích xây dựng tối đa có thể khoảng 90m² sàn (3 tầng x 30m² sàn/tầng). Chi phí xây mới ước tính tối thiểu 600 triệu. Trừ đi phần đất và chi phí xây dựng, giá đất ước tính khoảng 3,8 tỷ (tương đương 118 triệu/m²). Với vị trí hẻm nhỏ, nhà cũ, giá này có dấu hiệu bị đẩy lên cao.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 20-25% so với giá đất trung bình khu vực. Đây là điểm cần thương lượng để có mức giá hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn góc: Tạo sự thông thoáng, nhiều ánh sáng tự nhiên hơn so với nhà trong hẻm thường.
- Hẻm 3m thông, cách hẻm xe tải 10m: Giao thông tương đối thuận tiện, không quá nhỏ, phù hợp cho sinh hoạt gia đình.
- Vị trí:
- Kết cấu 3 tầng BTCT:
Tuy vậy, nhược điểm là diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp chỉ 3,2m, khó mở rộng hoặc tăng diện tích sử dụng. Hẻm nhỏ cũng gây hạn chế khi gia đình có xe hơi lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần sân bay và trung tâm thành phố, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực với gia đình nhỏ, tận dụng kết cấu 3 tầng và vị trí thuận tiện đi lại.
- Cho thuê căn hộ hoặc phòng trọ cao cấp (nhỏ xinh), phục vụ nhân viên sân bay, khách công tác gần đó.
- Đầu tư xây lại cải tạo thành nhà phố hiện đại nếu có thể mua được với giá thấp hơn thị trường.
Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ, vị trí trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Trọng Tuyển, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Lê Văn Sỹ, Q.Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 32 | 35 | 30 |
| Giá bán (tỷ) | 4,65 | 4,3 | 4,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 145,31 | 122,86 | 160 |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng BTCT | Nhà 2 tầng cũ | Nhà mới 3 tầng |
| Hẻm | 3m, căn góc | 2,5m, nhà giữa hẻm | 4m, mặt tiền |
| Vị trí | Gần sân bay, trung tâm | Hẻm sâu, xa sân bay | Gần trung tâm Phú Nhuận |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, xác nhận không tranh chấp, đất sạch quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: tường, sàn có bị nứt hay thấm dột không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m – có thể gây khó khăn cho xe tải lớn hoặc xe cứu hỏa.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy (nhà góc có thể bị gió lùa hoặc nắng chiếu nhiều).
- Xác minh hẻm có thực sự thông thoáng, không bị chặn hay sử dụng chung lối đi gây tranh chấp.
