Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư 1PN+ diện tích 63m² tại Eastmark City, Thủ Đức, với giá thuê 6,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 103.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý trong khu vực Thủ Đức cho loại căn hộ có diện tích và nội thất đầy đủ như mô tả.
So sánh với mặt bằng giá thuê chung cư 1 phòng ngủ tại Thủ Đức hiện nay dao động từ 6-8 triệu/tháng cho căn hộ diện tích 50-70m², mức giá này nằm ở tầm thấp trung bình, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Về pháp lý, căn hộ có sổ hồng riêng, đây là điểm cộng lớn đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho người thuê dài hạn hoặc có nhu cầu mua lại.
Giá thuê này được đánh giá là hợp lý, không quá cao so với mặt bằng khu vực, phù hợp cho người thuê muốn có căn hộ full nội thất, tiện ích đầy đủ trong khu đô thị mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng ban công Nam thoáng mát, phù hợp với khí hậu tại Tp.HCM, giúp căn hộ luôn mát mẻ và có ánh sáng tự nhiên tốt.
- Diện tích 63m² 1PN+ khá rộng, có thể tận dụng thêm không gian phụ làm phòng làm việc hoặc kho nhỏ.
- Nội thất đầy đủ, hiện đại và mới, người thuê chỉ cần xách vali đến ở ngay, tiết kiệm chi phí mua sắm ban đầu.
- Tiện ích nội khu chuẩn resort với hồ bơi, gym, sân thể thao, khu vui chơi pet, phù hợp đa dạng nhu cầu giải trí và rèn luyện sức khỏe.
- Vị trí tại Phường Long Trường, Thủ Đức – khu vực đang phát triển nhanh, thuận tiện đi làm và sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này rất phù hợp để ở thực tế cho cá nhân hoặc gia đình nhỏ cần không gian yên tĩnh, tiện nghi đầy đủ. Ngoài ra, với tiện ích đầy đủ và vị trí thuận tiện, đây cũng là lựa chọn tốt để cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì là căn hộ chung cư có quy định quản lý chặt chẽ, không thể tách thửa hay thay đổi kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Eastmark City) | Đối thủ 1 (The Sun Avenue, Quận 2) | Đối thủ 2 (Charmington La Pointe, Quận 10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 63 m² (1PN+) | 55 m² (1PN) | 60 m² (1PN+) |
| Giá thuê | 6,5 triệu/tháng | 7,5 triệu/tháng | 6,8 triệu/tháng |
| Hướng ban công | Nam | Đông Nam | Tây Nam |
| Nội thất | Full nội thất, mới | Full nội thất, mới | Full nội thất, cũ hơn |
| Tiện ích | Hồ bơi, gym, sân thể thao, pet, BBQ | Hồ bơi, gym, công viên | Gym, siêu thị |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng chung | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất thực tế, đảm bảo tất cả thiết bị hoạt động tốt, tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra quy định quản lý của ban quản lý chung cư, đặc biệt về việc giữ gìn trật tự và an ninh.
- Xác nhận rõ ràng về hợp đồng thuê và các điều khoản thanh toán, cọc, thời gian thuê.
- Đánh giá hạ tầng giao thông xung quanh và kế hoạch phát triển khu vực trong tương lai để tránh bị ảnh hưởng bởi quy hoạch.
