Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 42 m², ngang 4.2m, dài 10m, nhà 2 tầng kiên cố BTCT với tổng diện tích sàn khoảng 84 m² (42 m² x 2 tầng). Giá chào 4,6 tỷ tương đương 109,52 triệu/m² đất và khoảng 54,7 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng nhà phố 2 tầng ở Gò Vấp, đặc biệt khu Nguyễn Văn Công gần sân bay Tân Sơn Nhất và các tiện ích lớn, mức giá này thuộc nhóm cao cấp do vị trí trung tâm, hẻm xe hơi và nhà mới.
Tuy nhiên, nếu xét chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn thô + hoàn thiện (ước tính 84m² x 7 triệu = 588 triệu), giá bán đang vượt trội nhiều so với giá đất cộng xây mới. Điều này chứng tỏ giá chủ yếu dựa trên vị trí và tính thanh khoản.
Nhận xét về giá: Giá bán đang ở mức cao, tương đương hoặc nhỉnh hơn 15-20% so với các căn nhà 2 tầng cũ tương tự trong vùng, do nhà mới và hẻm xe hơi. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh mua theo cảm tính.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Gần sân bay, bệnh viện 175, ĐH Gia Định, công viên Gia Định – rất thuận tiện cho di chuyển và sinh hoạt.
- Hẻm xe hơi rộng, xe ra vào thoải mái: Đây là điểm cộng lớn so với đa phần nhà hẻm nhỏ, khó quay đầu.
- Nhà mới, thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp: Tiết kiệm chi phí sửa chữa, ở ngay.
- 2 mặt tiền hẻm: Tăng khả năng thông thoáng và tiềm năng kinh doanh nhỏ.
Điểm độc bản của căn này là sự kết hợp giữa vị trí trung tâm, hẻm xe hơi rộng và nhà mới hiện đại. Đây là ưu thế nổi bật so với nhiều căn khác chỉ có hẻm nhỏ hoặc nhà cũ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp (văn phòng nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ). Với vị trí đẹp và nội thất cao cấp, giá cho thuê có thể đạt mức cao, bù đắp tốt chi phí đầu tư.
Nếu đầu tư xây lại, do diện tích nhỏ và nhà đã mới, ít có lợi thế về tăng mật độ xây dựng, nên không khuyến khích phá bỏ xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 42 m² | 40 m² | 45 m² |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 1 tầng |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, 2 mặt tiền | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi nhưng nhỏ |
| Giá bán | 4,6 tỷ (~109,5 triệu/m² đất) | 3,9 tỷ (~97 triệu/m²) | 4,3 tỷ (~95,5 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ, hoàn công đầy đủ | Sổ hồng, giấy tờ đầy đủ | Sổ hồng, chưa hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu BTCT và nội thất cao cấp thực tế, tránh tình trạng chỉ mới làm mặt ngoài đẹp nhưng bên trong kém chất lượng.
- Xác nhận rõ ràng về diện tích sử dụng thực tế (có thể có phần ban công, lộ giới hẻm ảnh hưởng).
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến sân bay, xem có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch mở rộng hay giới hạn chiều cao hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt khi hẻm 2 mặt tiền nhưng có thể bị các căn bên chặn.
