Nhận định tổng quan về mức giá 41,5 tỷ đồng cho nhà phố 9 tầng tại Nguyên Hồng, Đống Đa
Với diện tích đất 60 m², tổng diện tích sử dụng khoảng 500 m², 9 tầng, mặt tiền 5m, vị trí nằm trong ngõ ô tô tránh gần phố Nguyên Hồng, khu vực Đống Đa, Hà Nội – một trong những quận trung tâm có giá trị bất động sản cao, mức giá 41,5 tỷ đồng tương đương khoảng 691,67 triệu đồng/m² được chào bán là cao nhưng không quá bất hợp lý
Phân tích chi tiết mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Giá tham khảo khu vực Đống Đa (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² | 50 – 70 m² phổ biến | Diện tích phù hợp với nhà phố trung tâm |
| Tổng diện tích sử dụng | 500 m² (9 tầng) | 200 – 450 m² đối với nhà phố tiêu chuẩn 4-6 tầng | Diện tích sử dụng lớn giúp tăng giá trị, phù hợp làm văn phòng, kinh doanh |
| Giá/m² đất | ~691,67 triệu đồng/m² | 400 – 550 triệu đồng/m² đất khu vực ngõ ô tô tránh tại Đống Đa | Giá đất khá cao do xây mới 9 tầng, mặt tiền đẹp, mục đích đa năng |
| Vị trí | Nguyên Hồng, gần Huỳnh Thúc Kháng, khu kinh doanh đa dạng | Vị trí trung tâm, gần nhiều văn phòng, dịch vụ | Vị trí đắc địa, rất phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh, nâng cao giá trị sử dụng |
| Pháp lý | Đã có sổ, GPXD, PCCC đầy đủ | Yếu tố bắt buộc giúp giá trị ổn định | Pháp lý rõ ràng, tăng tính thanh khoản |
| Nội thất, trang bị | Nội thất đầy đủ, thiết kế thông sàn | Không nhiều nhà xây mới 9 tầng và hoàn thiện nội thất tại khu vực này | Giá trị gia tăng do mới, hiện đại, phù hợp đa năng |
So sánh với các bất động sản tương tự gần đây tại Quận Đống Đa
Dưới đây là bảng so sánh giá các nhà phố liền kề được giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2024:
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngõ Văn Chương, Đống Đa | 55 | 5 | 22 | 400 | Nhà cũ, cần sửa chữa, phù hợp ở |
| Ngõ Thịnh Quang, Đống Đa | 60 | 6 | 28 | 466 | Nhà mới, phù hợp ở và văn phòng nhỏ |
| Nguyên Hồng (gần vị trí phân lô) | 58 | 7 | 33 | 569 | Nhà mới xây, mặt tiền 4.5m |
| Phố Huỳnh Thúc Kháng | 62 | 9 | 39 | 629 | Nhà mới, mặt tiền 5m, khu kinh doanh tốt |
Nhận xét về mức giá và đề xuất thương lượng
Mức giá 41,5 tỷ đồng cao hơn khoảng 6-7 tỷ so với các nhà 9 tầng mới xây gần khu vực Huỳnh Thúc Kháng, Nguyên Hồng đã giao dịch. Tuy nhiên, sự khác biệt có thể đến từ:
- Vị trí cụ thể trong ngõ rộng, ô tô tránh, vỉa hè lớn thuận tiện kinh doanh.
- Thiết kế thông sàn linh hoạt, nội thất đầy đủ, mới 100%.
- Pháp lý hoàn chỉnh, giấy tờ rõ ràng, sổ A4.
Về mặt giá trị sử dụng và tiềm năng kinh doanh, mức giá này có thể chấp nhận được đối với nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng lâu dài.
Tuy nhiên, để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đề xuất mức giá hợp lý trong khoảng 36 – 38 tỷ đồng dựa trên so sánh thực tế và cân nhắc yếu tố thanh khoản nhanh, bớt một phần chi phí tài chính và rủi ro thị trường.
Chiến lược thương lượng nên tập trung vào:
- So sánh giá thực tế các căn tương tự đã giao dịch.
- Nhấn mạnh thời gian bán nhanh, giúp chủ nhà giải phóng vốn.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt, giảm thiểu rủi ro cho bên bán.
Kết luận
Mức giá 41,5 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua có mục đích sử dụng lâu dài, tận dụng đa năng vừa ở vừa kinh doanh, sẵn sàng đầu tư tài chính dài hạn. Nếu là nhà đầu tư cần thanh khoản nhanh hoặc khách mua có ngân sách hạn chế, nên thương lượng giảm giá về khoảng 36-38 tỷ đồng để phù hợp với giá thị trường và khả năng đầu tư sinh lời.
