Nhận xét về mức giá 21,9 tỷ đồng cho căn nhà tại Bùi Đình Túy, Phường 24, Quận Bình Thạnh
Mức giá 21,9 tỷ đồng tương đương với khoảng 138,61 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm trên địa bàn Quận Bình Thạnh, đặc biệt là khu vực Phường 24.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Giá trung bình khu vực (Bình Thạnh, nhà hẻm xe hơi) | Nhận định |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 158 m² (5m x 40m) | Thường 50-120 m² | Diện tích lớn hơn mức phổ biến, tạo lợi thế về không gian sử dụng và tiềm năng phát triển. |
| Giá/m² | 138,61 triệu đồng/m² | 90 – 115 triệu đồng/m² | Giá đang chào bán cao hơn 20-50% so với mặt bằng chung. |
| Vị trí | Hẻm nhựa rộng, xe hơi vào tận nơi, khu VIP Phường 24 | Hẻm xe hơi, gần trung tâm Quận Bình Thạnh | Vị trí thuận tiện, hẻm xe hơi là điểm cộng lớn, tuy nhiên không phải mặt tiền đường lớn. |
| Hiện trạng nhà | Nhà 1 trệt 1 lầu, 10 phòng, nội thất đầy đủ, cho thuê 50 triệu/tháng | Nhà nhiều phòng nhưng thường nhỏ hơn, có hoặc không nội thất | Nhà hiện trạng tốt, có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định. |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ, sang tên ngay | Đầy đủ giấy tờ là tiêu chuẩn bắt buộc | Pháp lý rõ ràng, an tâm khi giao dịch. |
Kết luận về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 21,9 tỷ đồng hiện tại là cao so với giá khu vực, nhưng có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí hẻm xe hơi rộng, diện tích lớn, và dòng tiền cho thuê ổn định.
Nếu bạn ưu tiên đầu tư lâu dài, muốn khai thác cho thuê hoặc có nhu cầu sử dụng diện tích lớn, nhà đầy đủ nội thất thì mức giá này có thể hợp lý.
Ngược lại, nếu bạn muốn mua để ở hoặc đầu tư lướt sóng, thì nên đàm phán để giảm giá vì:
- Giá cao hơn 20-50% mặt bằng chung.
- Nhà trong hẻm, không phải mặt tiền chính.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật đàm phán
Dựa trên phân tích, một mức giá từ 17 đến 19 tỷ đồng (tương đương 107-120 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa lợi thế vị trí, diện tích và giá thị trường.
Chiến thuật đàm phán:
- Nhấn mạnh về mức giá trung bình khu vực và so sánh cụ thể các sản phẩm tương tự.
- Nêu rõ yếu tố nhà trong hẻm, không phải mặt tiền và chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu có.
- Đề cập đến thời gian giao dịch, thanh toán nhanh để tạo lợi thế cho người bán.
- Chỉ ra rủi ro khi thị trường có thể điều chỉnh hoặc có nhiều sản phẩm cạnh tranh.
