Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng trên diện tích đất 80m² (6,5m x ~12,3m) tại đường Tôn Đản, phường An Khê, quận Thanh Khê, Đà Nẵng. Giá chào bán 4,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 61,250,000 VNĐ/m² đất. Đây là nhà 3 tầng kiên cố với 3 phòng ngủ và 2 WC, đầy đủ nội thất, sẵn vào ở.
Để đánh giá giá trị thực, cần so sánh với giá đất nền và giá nhà xây mới xung quanh khu vực:
- Giá đất nền khu vực An Khê, Thanh Khê dao động khoảng 40-50 triệu/m² tùy mặt tiền, vị trí.
- Chi phí xây nhà thô và hoàn thiện 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn xây dựng ~240m² (80m² x 3 tầng).
- Tổng chi phí xây mới ước tính: 240m² x 6.5 triệu = 1.56 tỷ đồng.
Tổng giá trị đất + xây mới ước tính tối thiểu khoảng 4,0-4,2 tỷ đồng. Giá chào 4,9 tỷ đồng là mức hợp lý, có thể hơi cao do nhà full nội thất và 2 mặt kiệt ô tô, tuy nhiên không quá đắt đỏ.
Nhận xét giá: Giá đang hơi cao khoảng 15-20% so với tổng giá trị xây mới + đất cơ bản, nhưng không quá “ngáo giá”. Người mua có thể thương lượng giảm khoảng 300-400 triệu để đạt giá hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 2 mặt kiệt ô tô rộng 4m, thuận tiện cho xe ra vào, hiếm có trong khu vực.
- Vị trí gần các tuyến đường lớn Yên Thế – Bắc Sơn, dễ dàng di chuyển, tiện lợi cho công việc và sinh hoạt.
- Nhà xây 3 tầng kiên cố, đầy đủ phòng ngủ và WC, phù hợp cho gia đình đông người hoặc có nhu cầu làm văn phòng nhỏ.
- Nhà đã hoàn thiện nội thất, khách mua không cần đầu tư thêm nhiều chi phí sửa chữa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền vì vị trí gần trung tâm, hẻm ô tô rộng, xây dựng kiên cố và đầy đủ tiện nghi. Đầu tư xây mới lại không cần thiết vì nhà còn khá mới và nội thất đầy đủ. Nếu mua để đầu tư lâu dài, khả năng tăng giá cùng khu vực cũng khá ổn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Yên Thế) | Đối thủ 2 (đường Bắc Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 80 | 75 | 85 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Hẻm/ Mặt tiền | 2 mặt kiệt ô tô 4m | Hẻm nhỏ 3m | Hẻm 4m nhưng chỉ 1 mặt |
| Giá bán (tỷ đồng) | 4,9 | 4,3 | 5,1 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Nội thất | Full, vào ở ngay | Chưa hoàn thiện | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà 3 tầng: xem có thấm dột, nứt nẻ hay xuống cấp không.
- Xác minh pháp lý rõ ràng, đặc biệt giấy tờ liên quan đến 2 mặt kiệt để tránh tranh chấp lối đi.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, kế hoạch mở rộng đường hoặc thay đổi hạ tầng có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ ô tô trong hai kiệt để đảm bảo tiện ích thực tế.
- Thẩm định nội thất cung cấp có còn nguyên vẹn, phù hợp với nhu cầu hoặc có thể tái sử dụng được.
