Nhận định mức giá đất tại Đường Thạnh Xuân 40, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh
Với diện tích 128m² (ngang 4m, dài 32m), đất thổ cư một phần có sổ hồng rõ ràng, nằm trên hẻm xe hơi, hướng Tây Bắc, mức giá 3,5 tỷ đồng tương đương khoảng 27,34 triệu đồng/m² là mức giá khá cao đối với phân khúc đất thổ cư tại Quận 12 hiện nay.
Phân tích chi tiết giá đất tại Quận 12
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Thạnh Xuân, Quận 12 (đất hẻm xe hơi, thổ cư 1 phần) | 128 | 3,5 | 27,34 | Có nhà cho thuê 6 triệu/tháng, mặt tiền hẻm xe hơi |
| Thạnh Lộc, Quận 12 (đất thổ cư, hẻm nhỏ) | 100 | 2,5 | 25 | Hẻm nhỏ, chưa có nhà cho thuê |
| Trung Mỹ Tây, Quận 12 (đất thổ cư, mặt tiền đường nhựa) | 120 | 3,0 | 25 | Đường nhựa lớn, thuận tiện kinh doanh, không có nhà thuê |
| Gò Vấp (vùng giáp ranh Quận 12) | 130 | 3,8 | 29,2 | Vị trí tốt hơn, mặt tiền đường lớn |
Nhận xét về mức giá 3,5 tỷ đồng
Mức giá 3,5 tỷ đồng cho 128m² tại hẻm xe hơi, thổ cư một phần là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 12, nhất là khi chiều ngang chỉ 4m, khá hạn chế cho xây dựng hoặc kinh doanh quy mô lớn. Tuy nhiên, điểm cộng là khu đất có nhà đang cho thuê với thu nhập 6 triệu/tháng, tạo dòng tiền đều đặn và có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Nếu bạn mua với mục đích đầu tư dài hạn, chờ tăng giá do sự phát triển hạ tầng xung quanh và khu vực Quận 12 đang được chú trọng phát triển, hoặc tận dụng nhà cho thuê để có dòng tiền thì mức giá này có thể chấp nhận được. Ngược lại, nếu mua để xây nhà ở hoặc kinh doanh ngay, nên cân nhắc kỹ vì diện tích ngang nhỏ và giá cao.
Những lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt phần thổ cư 66m², phần còn lại có phải đất khác mục đích sử dụng hay không.
- Xác định rõ đường vào đất có thực sự thuận tiện cho xe hơi lớn, tránh trường hợp đường chỉ đủ xe máy hoặc xe nhỏ.
- Đánh giá tính pháp lý nhà đang cho thuê, hợp đồng thuê rõ ràng và có thể chuyển nhượng cùng đất.
- Tham khảo thêm các dự án hạ tầng giao thông quanh khu vực như mở rộng đường Thạnh Xuân 40, các công trình nâng cấp hạ tầng để dự báo tăng giá trong tương lai.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không bị vướng quy hoạch giải tỏa.
Đề xuất giá và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên mức giá đất hiện tại và hạn chế về chiều ngang, mức giá hợp lý hơn nên dao động từ 3 tỷ đến 3,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 23,4 – 25 triệu đồng/m², phù hợp hơn với giá thị trường khu vực có hẻm xe hơi và nhà cho thuê.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Chiều ngang đất chỉ 4m khá hạn chế, khó phát triển đa dạng mục đích sử dụng, vì vậy giá cần giảm để phù hợp với thực tế.
- Phần đất thổ cư chỉ chiếm 66m², phần còn lại chưa rõ ràng mục đích sử dụng, cần giảm giá để bù đắp rủi ro này.
- Thị trường hiện nay có nhiều lựa chọn đất thổ cư với giá thấp hơn ở các hẻm tương tự trong Quận 12.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu giá phù hợp để tạo áp lực tích cực với chủ nhà.
Kết hợp các điểm trên sẽ giúp bạn có cơ sở thuyết phục chủ nhà giảm giá xuống mức hợp lý hơn.
