Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng mặt tiền trên đường Phạm Văn Bạch, diện tích 100m² (5m x 20m) được chào giá 11,2 tỷ đồng, tương đương 112 triệu đồng/m² đất + nhà. Đây là khu vực trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng – vùng đất có giá đất cao và tiềm năng phát triển ổn định.
Tuy nhiên, cần phân tách giá trị nhà và đất. Giá xây dựng mới hiện nay (thô + hoàn thiện) dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 300m², chi phí xây dựng mới ước tính 2 – 2,1 tỷ đồng.
Như vậy, giá đất thực tế đang ở mức khoảng 9 tỷ đồng cho 100m², tức 90 triệu/m² đất, khá cao so với mặt bằng khu vực Hoà Cường Nam. Mức giá này khá sát sàn thị trường trung tâm quận Hải Châu, không có dấu hiệu giá rẻ bất thường.
Nhận xét về giá: Giá này đang hơi cao nhưng chưa quá mức ngáo giá, có thể chấp nhận được nếu xét về vị trí và pháp lý rõ ràng. Người mua nên cân nhắc thương lượng giảm giá 5-7% do nhà đã xây dựng, không phải mới 100%, và để bù chi phí bảo trì, sửa chữa nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 5m trên đường rộng 6m, thuận tiện giao thông, có chỗ để xe hơi.
- Nhà xây cứng cáp, 3 tầng, có sân thượng, phòng ăn, bếp đầy đủ, phù hợp gia đình ở lâu dài.
- Vị trí sát dự án Masterise Homes – dự án cao cấp, tiềm năng tăng giá đất trong tương lai.
- Gần trường học Cao đẳng Đại Việt, khu dân trí cao, an ninh tốt – ưu thế dành cho người mua ở thực hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc đầu tư cho thuê nhà nguyên căn. Với vị trí trung tâm và hạ tầng hiện hữu, dễ dàng khai thác dòng tiền thuê ổn định từ sinh viên hoặc nhân viên văn phòng quanh khu vực. Không nên mua để làm kho xưởng vì vị trí trung tâm không phù hợp, cũng không tối ưu để đầu tư xây mới do giá đất đã khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lý Thái Tổ) | Đối thủ 2 (Đường Trần Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100m² (5×20) | 90m² (6×15) | 110m² (5.5×20) |
| Giá bán | 11,2 tỷ (112 triệu/m²) | 9,8 tỷ (109 triệu/m²) | 12 tỷ (109 triệu/m²) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Đường trước nhà | 6m, có chỗ để xe hơi | 5m | 6m |
| Tiện ích | Gần dự án Masterise, trường học | Gần chợ, trung tâm thương mại | Gần bến xe, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước và thấm dột trước khi ký hợp đồng.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, vì mặt tiền 5m có thể bị hạn chế ánh sáng nếu nhà đối diện xây cao.
- Xác minh chi tiết quy hoạch xung quanh, đặc biệt dự án Masterise Homes có thể thay đổi hạ tầng gây ảnh hưởng giao thông hoặc tiếng ồn.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và chỗ để xe, tránh tình trạng đường quá nhỏ gây khó khăn khi di chuyển xe hơi.
- Đề nghị người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp đất đai.
