Nhận định tổng quan về mức giá 4 tỷ cho lô đất 201m² tại Đường Đào Thị Kiểm, Xã Tân Phú Trung, Huyện Củ Chi
Với diện tích 201m², chiều ngang 6m, chiều dài 33m, thuộc loại đất thổ cư có sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn, mặt tiền đường nhựa 12m, vị trí gần BV Xuyên Á, KCN Tân Phú Trung và giáp ranh Hóc Môn, đây là khu vực đang phát triển mạnh, có nhiều tiềm năng cho kinh doanh hoặc xây dựng nhà ở kết hợp dịch vụ.
Mức giá 4 tỷ tương đương khoảng 19,90 triệu đồng/m² đang được chủ nhà chào bán. Vậy mức giá này có hợp lý hay không?
Phân tích giá đất tại khu vực Củ Chi và vùng lân cận
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Xã Tân Phú Trung, Củ Chi | 201 | 19,90 | 4,0 | Giá chào bán |
| Xã Tân Phú Trung, Củ Chi | 200 | 16 – 18 | 3,2 – 3,6 | Giao dịch thực tế quý 1/2024 |
| Hóc Môn, mặt tiền đường chính | 150 – 250 | 22 – 25 | 3,3 – 6,25 | Khu vực trung tâm huyện, giá cao hơn |
| Củ Chi trung tâm | 180 – 220 | 18 – 20 | 3,24 – 4,4 | Giao dịch cuối 2023 |
Nhận xét và đánh giá
– So với mức giá giao dịch thực tế khu vực Tân Phú Trung trong quý 1/2024 là khoảng 16 – 18 triệu/m², giá 19,9 triệu/m² đang cao hơn từ 10% đến 24%. Điều này cho thấy mức giá chủ nhà đưa ra có phần nhỉnh hơn giá thị trường hiện tại tại khu vực xã.
– Tuy nhiên, vị trí đất có mặt tiền đường nhựa 12m, gần bệnh viện lớn, khu công nghiệp, và giáp ranh huyện Hóc Môn – nơi giá đất thường cao hơn – là những yếu tố giá trị cộng thêm có thể hỗ trợ mức giá này.
– So sánh với giá đất ở trung tâm Hóc Môn (22 – 25 triệu/m²), mức giá 19,9 triệu/m² cho đất tại Tân Phú Trung có thể xem là hợp lý nếu khách hàng có nhu cầu sử dụng lâu dài hoặc mục đích đầu tư phát triển dịch vụ, nhà trọ, showroom… với kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng với chủ nhà
– Nếu mua để đầu tư hoặc kinh doanh, khách hàng có thể đề xuất mức giá từ 3,6 – 3,8 tỷ (tương đương 17,9 – 18,9 triệu/m²) để có biên độ lợi nhuận hợp lý và giảm thiểu rủi ro về giá trong ngắn hạn.
– Lý do đề xuất mức giá thấp hơn dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế tại khu vực, đồng thời nhấn mạnh hiện trạng nhà cấp 4 cũ cần cải tạo hoặc xây mới, và các chi phí phát sinh (pháp lý, xây dựng, thuế).
– Ngoài ra, có thể thương lượng để chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí chuyển nhượng hoặc bàn giao nhanh, tạo lợi thế khi so sánh với các đối thủ cạnh tranh.
Kết luận
Mức giá 4 tỷ đồng cho lô đất 201m² tại Tân Phú Trung là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư chú trọng vị trí mặt tiền rộng đường lớn, gần BV Xuyên Á và KCN, có kế hoạch phát triển kinh doanh hoặc xây dựng công trình quy mô. Để hợp lý hơn, nhà đầu tư nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% so với giá chào bán để đảm bảo biên lợi nhuận và giảm rủi ro.
