Nhận định về mức giá 7,45 tỷ cho căn nhà tại 111/ Vườn Lài, Quận Tân Phú
Mức giá 7,45 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 73,1 m² và diện tích sử dụng 146,2 m² tương đương khoảng 101,92 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại Quận Tân Phú hiện nay. Tuy nhiên, với những ưu điểm nổi bật như nhà 2 mặt tiền, hẻm xe tải né nhau, ô tô vào tận cửa, khu dân cư an ninh, hoàn công đầy đủ, không quy hoạch và không lộ giới, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | Điểm nổi bật |
|---|---|---|---|---|
| 111/ Vườn Lài, Tân Phú (BĐS đang xem) | 73,1 | 7,45 | 101,92 (tính theo DTSD) | 2 mặt tiền, hẻm xe tải, ô tô vào tận cửa, nhà BTCT, không quy hoạch |
| Nhà hẻm xe hơi đường Vườn Lài, Tân Phú (tháng 5/2024) | 70 – 80 | 5,5 – 6,5 | ~75 – 85 (tính theo đất) | Nhà 1 trệt, hẻm rộng, không có 2 mặt tiền |
| Nhà đường Tân Sơn Nhì, Tân Phú (tháng 4/2024) | 70 – 75 | 6,8 – 7 | ~90 – 95 (tính theo đất) | Nhà 2 tầng, hẻm xe hơi, vị trí trung tâm |
| Nhà hẻm 6m đường Lũy Bán Bích, Tân Phú (tháng 6/2024) | 65 – 70 | 5,8 – 6,3 | ~83 – 90 (tính theo đất) | Nhà 1 trệt 1 lầu, hẻm rộng, khu dân cư ổn định |
Ý nghĩa so sánh và nhận định
Giá trung bình nhà hẻm xe hơi khu vực Tân Phú hiện dao động từ 75 – 95 triệu đồng/m² đất tùy thuộc vào vị trí, pháp lý và tiện ích kèm theo. Căn nhà tại 111/ Vườn Lài với mức giá quy đổi theo diện tích sử dụng là 101,92 triệu/m² có thể tương đương hoặc cao hơn mức giá thị trường nếu tính theo diện tích đất thì mức giá này nằm ở khoảng 102 triệu/m² đất (7,45 tỷ / 73,1 m² = 101,92 triệu/m²). Điều này cho thấy giá chào bán đang nằm ở mức khá cao so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, do căn nhà có 2 mặt tiền hẻm, hẻm xe tải né nhau, ô tô ra vào thoải mái, nhà BTCT xây dựng chắc chắn, đã hoàn công, pháp lý rõ ràng không quy hoạch, nên những lợi ích về vị trí và tiện ích này có thể làm tăng giá trị bất động sản đáng kể.
Lưu ý khi mua để tránh rủi ro
- Xác thực pháp lý: Kiểm tra kỹ sổ hồng, giấy tờ hoàn công, quy hoạch chi tiết để tránh tranh chấp, quy hoạch treo.
- Kiểm tra hẻm thực tế: Đo đạc chiều rộng hẻm đúng như mô tả, đảm bảo ô tô ra vào thuận tiện, tránh hẻm cắm hoặc hẻm cụt.
- Thẩm định thực trạng nhà: Kiểm tra kết cấu, chất lượng xây dựng của BTCT, tình trạng các tiện ích nội thất.
- Thương lượng giá: Dựa vào so sánh thị trường và thực trạng nhà để có mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá dưới 7 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, cụ thể khoảng 6,8 – 6,9 tỷ đồng (tương đương ~93 – 95 triệu/m² đất). Mức giá này vẫn phản ánh đúng ưu điểm về vị trí, pháp lý và tiện ích của căn nhà nhưng giảm bớt phần chênh lệch cao so với giá thị trường.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm như:
- So sánh với các căn nhà 2 mặt tiền trong khu vực có giá bán thấp hơn.
- Nhấn mạnh rằng giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung thị trường, cần giảm để nhanh chóng giao dịch.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh sau khi mua (sửa chữa, thuế phí) để thuyết phục chủ nhà giảm giá.
Kết hợp các yếu tố trên sẽ giúp bạn có lợi thế thuyết phục chủ nhà đồng ý giá hợp lý hơn.
