Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng diện tích 58m², mặt tiền 5m, đường trước nhà 3m (hẻm nhỏ), giá bán 6,95 tỷ đồng tương đương khoảng 119,8 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà liền kề tại khu vực Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, Đà Nẵng.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay: nhà 4 tầng, giả sử sàn xây dựng khoảng 58m² x 4 = 232m², chi phí xây dựng phần thô + hoàn thiện trung bình 6-7 triệu/m² thì tổng chi phí xây mới vào khoảng 1,4-1,6 tỷ đồng. Do đó, giá bán đang phản ánh phần lớn giá trị vị trí và đất đai.
Khu vực Hòa Cường Bắc vốn đã là trung tâm của Hải Châu, giá đất nền dao động khoảng 100-120 triệu/m² tùy vị trí, gần các dự án lớn như SunGroup Downtown 69 tầng thì có thể tăng thêm 10-20%. Tuy nhiên, đường trước nhà nhỏ 3m, thuộc loại hẻm, có thể ảnh hưởng đến sự tiện lợi và giá trị thanh khoản.
Nhận xét về giá: Giá 6,95 tỷ cho nhà 4 tầng diện tích 58m² và hẻm 3m là mức giá đang bị đẩy lên khá cao, có dấu hiệu ngáo giá khoảng 15-20% so với giá trị thực nếu xét về kết cấu nhà và mặt đường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần siêu dự án SunGroup Downtown 69 tầng, hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và giá trị khu vực.
- Nhà 4 tầng xây dựng kiên cố, công năng đầy đủ 3 phòng ngủ, phòng thờ, sân thượng và sân trước rộng 4m để xe, thuận tiện cho sinh hoạt gia đình.
- Mặt tiền rộng 5m, tương đối thoáng so với các nhà phố lân cận.
- Nhưng điểm hạn chế lớn là đường trước nhà chỉ 3m, thuộc hẻm nhỏ, hạn chế về giao thông, đặc biệt với xe lớn hoặc quay đầu xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp. Với vị trí trung tâm, gần dự án lớn, khả năng cho thuê căn hộ hoặc văn phòng nhỏ sẽ có dòng tiền tốt. Tuy nhiên, do hẻm nhỏ nên không thích hợp khai thác làm kho xưởng hay kinh doanh quy mô lớn.
Về đầu tư xây lại, chi phí xây mới tuy thấp hơn giá bán, nhưng đường hẻm nhỏ sẽ hạn chế việc cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng quy mô xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hà Huy Tập) | Đối thủ 2 (Đường Lý Thái Tổ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 58m² | 60m² | 55m² |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Đường trước nhà | 3m (hẻm nhỏ) | 6m (đường nhựa) | 4m (hẻm xe máy) |
| Giá bán | 6,95 tỷ (~120tr/m²) | 6,5 tỷ (~108tr/m²) | 5,8 tỷ (~105tr/m²) |
| Pháp lý | Đầy đủ (Sổ hồng) | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Tiện ích xung quanh | Gần dự án SunGroup | Trung tâm, nhiều tiện ích | Hẻm nhỏ, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ: nhà xây lâu năm nên kiểm tra thấm dột, móng và hệ thống điện nước.
- Đường hẻm 3m: kiểm tra khả năng quay đầu xe, dễ ùn tắc hoặc khó tiếp cận xe cứu hỏa.
- Pháp lý: kiểm tra rõ ràng sổ hồng, không tranh chấp, và quy hoạch có cho phép xây dựng 4 tầng.
- Kiểm tra quy hoạch dự án SunGroup xung quanh để đảm bảo không có giải tỏa hoặc thay đổi lớn ảnh hưởng đến tài sản.
- Xem xét phong thủy hướng nhà, vì nhà nằm trong hẻm nhỏ có thể ảnh hưởng đến luồng khí và ánh sáng.