Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 7x18m (126m²), xây dựng 1 trệt 3 lầu. Với kết cấu nhà 4 tầng, giả sử diện tích sàn sử dụng khoảng 400-450m² (tính cả các tầng). Giá thuê 32 triệu/tháng tương đương khoảng 71.000đ/m² sàn (32 triệu / 450m²) – mức giá này khá cao nếu so với mặt bằng thuê nhà nguyên căn trong khu vực Tân Bình, đặc biệt là hẻm xe hơi.
So sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), nếu chủ nhà đầu tư xây mới, chi phí vốn sẽ rơi vào khoảng 2.7-3.15 tỷ đồng, tương đương giá thuê hợp lý từ 20-25 triệu/tháng để đảm bảo hiệu suất vốn tốt. Giá thuê 32 triệu/tháng thể hiện mức định giá khá cao, khoảng 25-30% trên trung bình thị trường.
Nhận xét: Giá thuê đang bị đẩy cao, cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để hợp lý hơn, tránh rủi ro khó thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà trong hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện cho xe tải nhỏ, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ khó ra vào.
- Khu dân cư cao cấp, an ninh tốt, phù hợp làm văn phòng công ty, spa, trung tâm đào tạo – các loại hình cần không gian yên tĩnh, an toàn.
- Nhà có 4 phòng ngủ rộng rãi, linh hoạt bố trí phòng làm việc, họp hoặc kho lưu trữ.
- Vị trí thuộc Phường 13, quận Tân Bình – khu vực trung tâm, kết nối giao thông thuận lợi.
Những điểm này tạo ra sự khác biệt so với các căn nhà hẻm nhỏ hoặc khu vực dân cư đông đúc khác trong quận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu và vị trí, căn nhà này phù hợp nhất để thuê làm văn phòng đại diện hoặc trung tâm dịch vụ (spa, đào tạo) cần không gian rộng và yên tĩnh. Việc cho thuê dài hạn rất phù hợp vì chủ nhà ưu tiên hợp đồng dài hạn, tạo sự ổn định cho bên thuê.
Không thích hợp để làm kho xưởng do vị trí hẻm và khu dân cư cao cấp. Đầu tư xây mới không phù hợp với mục đích thuê do thời gian khai thác lâu và chi phí cao. Ở thực cũng được nhưng giá thuê cao nên phù hợp hơn với khách thuê doanh nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 180 Hoàng Hoa Thám) | Đối thủ 2 (Hẻm 10 Nguyễn Hồng Đào) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 126 | 100 | 110 |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, 4 phòng ngủ | 1 trệt 2 lầu, 3 phòng ngủ | 1 trệt 3 lầu, 4 phòng ngủ |
| Hẻm | Hẻm xe hơi rộng | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 32 | 22 | 28 |
| Ưu điểm | An ninh, khu cao cấp, hẻm rộng | Giá rẻ, gần mặt đường | Diện tích lớn, gần trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ chính chủ, đảm bảo không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: nội thất, hệ thống điện nước, thấm dột các tầng.
- Đánh giá lại hiện trạng hẻm vào giờ cao điểm, khả năng luồng xe lớn ra vào thuận tiện.
- Xác thực khu dân cư có thực sự yên tĩnh, an ninh như quảng cáo.
- Tìm hiểu quy hoạch khu vực, tránh ảnh hưởng bởi dự án hạ tầng hoặc giải tỏa trong tương lai.
