Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 200m² và mức giá 9,5 tỷ đồng, đơn giá thực tế là 47,5 triệu đồng/m². Đây là mức giá phổ biến cho đất thổ cư khu vực Bình Thạnh, đặc biệt vị trí gần đường Đặng Thuỳ Trâm, nơi có hạ tầng giao thông khá tốt, thuận tiện kết nối tới các quận trung tâm.
Đất có nhà cấp 4 cũ, không có giá trị xây dựng cao về mặt nhà hiện hữu nên giá trị thực chủ yếu dựa trên vị trí và tiềm năng phát triển. Chi phí xây dựng nhà mới khoảng 6-7 triệu/m² cho nhà phố 3-4 tầng, nếu chủ đầu tư có ý định xây dựng lại thì cần tính thêm chi phí này.
Mức giá này không phải quá cao so với thị trường Bình Thạnh, tuy nhiên, cần lưu ý yếu tố hẻm xe hơi có thể là hẻm nhỏ, ảnh hưởng khả năng đậu đỗ và vận chuyển vật liệu xây dựng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Đường Đặng Thuỳ Trâm là tuyến giao thông quan trọng, thông Bình Lợi, kết nối thuận tiện với các khu vực trong quận và vùng lân cận.
- Diện tích đất lớn:
- Hẻm xe hơi:
- Khu dân cư ổn định, dân trí cao:
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Đầu tư xây lại: Với diện tích và vị trí, xây nhà phố mới 3-4 tầng để bán hoặc cho thuê có thể mang lại lợi nhuận tốt. Chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m², nghĩa là tổng chi phí xây dựng dao động 1,2-1,4 tỷ đồng.
- Ở thực:
- Cho thuê dòng tiền:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bình Lợi) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 200 m² (9.5x20m) | 180 m² | 220 m² |
| Giá/m² | 47,5 triệu | 45 triệu | 50 triệu |
| Pháp lý | Sổ đỏ rõ ràng | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm xe hơi | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn xe hơi |
| Kết cấu hiện tại | Nhà cấp 4 cũ | Đất trống | Nhà cũ 2 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt các dự án hạ tầng xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị và môi trường sống.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác thực sổ đỏ, không có tranh chấp, ranh giới thửa đất rõ ràng.
- Khảo sát thực tế hẻm: độ rộng, khả năng quay đầu xe, giao thông, tránh hẻm cụt hoặc khó vận chuyển vật liệu xây dựng.
- Kiểm tra tình trạng nhà cấp 4 hiện hữu: thấm dột, móng, kết cấu nếu có ý định ở hoặc cải tạo.
- Đánh giá phong thủy vị trí đất (hướng, thế đất) nếu người mua quan tâm.
Nhận xét: Mức giá 9,5 tỷ cho 200m² tại vị trí này là mức giá tương đối hợp lý
Nếu muốn thương lượng, có thể dựa vào yếu tố hẻm (nếu hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu) hoặc tình trạng nhà cũ để giảm khoảng 3-5% giá bán. Ngược lại, nếu hẻm rộng, đường thông thoáng, quỹ đất hiếm thì nên chốt nhanh vì giá này không còn nhiều lựa chọn tốt hơn trong khu vực.
