Nhận định tổng quan về mức giá 27 tỷ cho tòa nhà căn hộ tại Khuê Mỹ Đông 15, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 27 tỷ đồng cho tòa nhà 6 tầng, diện tích 102 m² tương ứng khoảng 264,71 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản khu vực Quận Ngũ Hành Sơn hiện nay.
Tòa nhà gồm 10 căn hộ cao cấp, hoàn thiện nội thất sang trọng, đang xây dựng tới tầng 5, có cam kết thuê lại 3 năm với giá 1,2 tỷ/năm từ chủ đầu tư. Đây là những điểm cộng giúp nâng giá trị và tính thanh khoản của tài sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Thông tin Tòa nhà Khuê Mỹ Đông 15 | Mức giá tham khảo khu vực Quận Ngũ Hành Sơn (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 102 m² | 80 – 150 m² |
| Loại hình | Nhà mặt phố, tòa nhà căn hộ 6 tầng | Nhà phố, căn hộ dịch vụ 3-5 tầng |
| Giá/m² | 264,71 triệu/m² | 150 – 200 triệu/m² (nhà mặt phố, căn hộ cao cấp) |
| Tình trạng pháp lý | Đã có sổ, pháp lý rõ ràng | Yêu cầu có sổ và pháp lý minh bạch |
| Tiện ích và giá trị gia tăng |
• Nội thất full cao cấp • Cam kết thuê lại 3 năm, thu nhập 1,2 tỷ/năm • Vị trí đẹp, khu vực phát triển nhanh |
Phí thuê nhà mặt phố trung bình 8-12% giá trị tài sản/năm |
| Hiện trạng | Đang xây dựng đến tầng 5 | Giao nhà hoàn thiện mới được tính giá cao |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Giá bán 27 tỷ đồng là mức giá khá cao
Nếu bạn quan tâm đến nguồn thu nhập thụ động ổn định và ưu tiên tài sản có tiềm năng tăng giá trong tương lai, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp bạn chấp nhận mức sinh lời khoảng 4,4%/năm từ hợp đồng thuê lại (1,2 tỷ/năm trên 27 tỷ).
Lưu ý quan trọng:
- Xác minh kỹ tiến độ thi công hiện tại và thời gian bàn giao nhà hoàn thiện.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cam kết thuê lại, quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư.
- Đánh giá kỹ về khả năng tăng giá trong tương lai của khu vực Khuê Mỹ Đông và Quận Ngũ Hành Sơn.
- Đàm phán các điều khoản thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính.
- Xem xét các chi phí phát sinh, thuế, phí bảo trì, quản lý tòa nhà.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích giá thị trường và giá trị tài sản, một mức giá hợp lý hơn là khoảng 22 – 24 tỷ đồng (tương đương 215 – 235 triệu/m²). Đây là mức giá hợp lý khi cân nhắc rủi ro xây dựng chưa hoàn thành và mức sinh lời từ hợp đồng thuê lại.
Chiến lược thuyết phục chủ đầu tư:
- Nhấn mạnh về tính cạnh tranh của thị trường và các lựa chọn thay thế trong khu vực.
- Đưa ra đề xuất thanh toán nhanh, cọc lớn để tạo sự tin tưởng.
- Đề nghị xem xét giảm giá do hiện trạng đang xây dựng (chưa bàn giao nhà hoàn thiện).
- Yêu cầu minh bạch hơn các điều khoản trong hợp đồng thuê lại và quyền lợi khách hàng.
- So sánh các dự án tương tự đã bán với mức giá thấp hơn làm cơ sở thương lượng.
Kết luận
Nếu bạn ưu tiên dòng tiền ổn định từ hợp đồng thuê lại và tin tưởng vào tiềm năng phát triển của khu vực, mức giá 27 tỷ đồng có thể xem xét. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, việc thương lượng để giảm giá về khoảng 22 – 24 tỷ đồng sẽ là lựa chọn hợp lý hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay.
