Thẩm định giá trị thực:
Diện tích sử dụng tổng 300m² (200m² tầng trệt + 100m² tầng lửng) với mức giá thuê 30 triệu/tháng tương đương 100.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao nếu so với mặt bằng kho chứa hàng tại khu vực Bình Chánh, đặc biệt là xã Bình Hưng – nơi vẫn còn nhiều kho bãi cho thuê với mức giá dao động khoảng 60.000-80.000 đồng/m²/tháng.
Vị trí gần KDC Trung Sơn, liền kề Quận 7 và Quận 8 là điểm cộng cho khả năng kết nối giao thông, tuy nhiên đây là huyện vùng ven, giá thuê kho thường thấp hơn các quận trung tâm. Kho có kết cấu 2 tầng, phần tầng lửng có thể không phù hợp chứa hàng hóa quá nặng hoặc cồng kềnh, chi phí bảo trì và vận hành có thể cao hơn kho 1 tầng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng là mức giá cao, gần bằng các kho tương tự tại khu vực Quận 7 vốn giá đất và logistics cao hơn rất nhiều. Do đó, giá này đang bị đẩy lên khoảng 30-40% so với mặt bằng chung huyện Bình Chánh, cần thương lượng để giảm nếu không có yếu tố đặc biệt nào khác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí liền kề KDC Trung Sơn, gần Him Lam và kết nối nhanh Quận 7 – rất thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa đến các quận trung tâm TP.
- Kho 2 tầng với tổng diện tích 300m², phù hợp với doanh nghiệp cần vừa kho vừa văn phòng hoặc khu vực làm việc trên tầng lửng.
- Đã có sổ pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý rất quan trọng trong lĩnh vực kho bãi.
- Huyện Bình Chánh có nhiều dự án phát triển hạ tầng, tiềm năng tăng giá dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất với doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa cần mặt bằng kho chứa hàng kết hợp văn phòng làm việc. Với vị trí giao thương thuận lợi, cũng có thể dùng để làm kho trung chuyển hàng hóa cho các quận lân cận.
Không phù hợp làm kho xưởng sản xuất nặng do kết cấu 2 tầng và có thể hạn chế tải trọng. Cũng không phải lựa chọn tối ưu để đầu tư cho thuê lại nếu không giảm giá đáng kể do giá thuê hiện tại khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KDC Bình Hưng, Bình Chánh) | Đối thủ 2 (Quận 7, gần Him Lam) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 300 m² (2 tầng) | 250 m² (1 tầng) | 280 m² (1 tầng) |
| Giá thuê | 30 triệu/tháng (~100.000đ/m²) | 15-20 triệu/tháng (~70.000đ/m²) | 28-32 triệu/tháng (~100.000-110.000đ/m²) |
| Vị trí | Liền kề KDC Trung Sơn, xã Bình Hưng | Giữa xã Bình Hưng, cách KDC Trung Sơn 1km | Liền kề Him Lam, Quận 7 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | 2 tầng (kho + lửng) | 1 tầng kho đơn giản | 1 tầng kho hiện đại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu tầng lửng có đủ chịu tải cho loại hàng hóa định chứa không.
- Xem xét khả năng vận chuyển hàng hóa lên tầng lửng (thang máy hàng hay cầu thang rộng rãi).
- Đánh giá hạ tầng xung quanh: đường vào kho có đủ rộng, dễ quay đầu xe tải lớn hay không.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nhất là phần diện tích tầng lửng và công năng sử dụng.
- Khảo sát hiện trạng kho có bị thấm dột, xuống cấp hay cần sửa chữa trước khi thuê.
- Đánh giá quy hoạch khu vực trong tương lai để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
