Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 48m² (4x12m), diện tích sử dụng thực tế 130m² với 3 tầng, 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 100.000đ/m² sàn/tháng (13 triệu / 130m²). Đây là mức giá cho thuê khá phổ biến tại khu vực Gò Vấp, đặc biệt với nhà có kết cấu trệt + 2 lầu như hiện tại.
Nhà mới hoặc nội thất đầy đủ có thể thuê từ 120.000đ – 150.000đ/m² tùy vị trí. Nhà này nội thất cơ bản, đường hẻm nhỏ chỉ 3,5m, nên giá 13 triệu là mức tương đối hợp lý hoặc hơi cao nếu so với các căn nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 13 triệu/tháng với diện tích sử dụng và vị trí này là mức giá hơi cao so với đường hẻm nhỏ, cần thương lượng để đạt mức 11-12 triệu/tháng sẽ hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 3 tầng, tận dụng tối đa diện tích đất 48m², phù hợp cho gia đình hoặc mở văn phòng nhỏ, kinh doanh online.
- Hẻm 3.5m có cổng rào bảo vệ an ninh, khu vực dân trí cao, khá yên tĩnh so với mặt tiền đông đúc.
- Nội thất cơ bản có sẵn 3 máy lạnh, tủ lạnh, giường tủ giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Tuy nhiên, hẻm nhỏ sẽ khó khăn cho xe lớn hoặc khách hàng cần chỗ để xe rộng rãi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ, kinh doanh online, công ty startup. Không phù hợp làm kho xưởng do hẻm nhỏ, không thuận lợi vận chuyển hàng lớn. Với cấu trúc 3 phòng ngủ và 4 wc, người thuê có thể tối ưu để ở hoặc làm văn phòng nhân sự nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 300 Phạm Văn Chiêu) | Đối thủ 2 (Hẻm 150 Lê Đức Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 48 (4×12) | 50 (5×10) | 45 (3.8×12) |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 11.5 | 12 |
| Hẻm rộng (m) | 3.5 | 4 | 3.8 |
| Nội thất | Cơ bản (máy lạnh, tủ, giường) | Không | Đầy đủ |
| Phù hợp | Ở, VP nhỏ, kinh doanh online | Ở, VP nhỏ | Ở, VP, kinh doanh nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đã có sổ rõ ràng, không tranh chấp.
- Do nhà trong hẻm nhỏ, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, chỗ để xe máy và ô tô nếu cần.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt các tầng trên có bị thấm dột hay xuống cấp không.
- Xem xét yếu tố phong thủy (hướng cửa chính hẻm, ánh sáng tự nhiên) để tránh ảnh hưởng lâu dài.
- Đánh giá mức độ ồn ào từ lối hẻm và môi trường xung quanh.
