Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 48m² (4x12m), tổng diện tích sử dụng khoảng 160m² với 1 trệt 3 lầu, 3 phòng ngủ, 3 toilet, full nội thất. Giá thuê đưa ra là 17 triệu/tháng, tương đương khoảng 106.000đ/m² sử dụng/tháng.
Với nhà cho thuê nguyên căn tại khu vực Gò Vấp, mức giá này không quá cao nhưng cũng không rẻ, nằm trong tầm giá trung bình – khá. Đặc biệt, đây là nhà mới xây hoặc mới hoàn thiện (theo mô tả “mới nup”), nội thất đầy đủ nên mức giá này là hợp lý, không bị ngáo giá. So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² cho nhà phố 3-4 tầng, đây là lựa chọn tiết kiệm cho người thuê không muốn đầu tư dài hạn.
Nhận xét giá: Giá thuê 17 triệu/tháng là phù hợp với chất lượng nhà và vị trí, không có dấu hiệu bị đội giá quá mức.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong hẻm 3m, đủ rộng để xe máy và ô tô nhỏ lưu thông, thuận tiện hơn nhiều hẻm nhỏ khác tại Gò Vấp.
- Hướng Bắc phù hợp với người thích nhà mát, ít nắng trực tiếp, giảm chi phí điện điều hòa mùa hè.
- Nhà thiết kế 1 trệt 3 lầu, tận dụng tối đa diện tích đất nhỏ 48m², phù hợp cho gia đình hoặc công ty nhỏ.
- Full nội thất, ban công thoáng mát, sân để xe rộng rãi là điểm cộng lớn so với các căn khác cùng phân khúc thường thiếu sân để xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất cho khách thuê là gia đình hoặc công ty nhỏ làm văn phòng kinh doanh online, hoặc chuyên gia làm việc tại Gò Vấp cần ở lâu dài. Hẻm đủ rộng để xe ra vào thuận tiện, thiết kế nhà hiện đại, nội thất đầy đủ giúp tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ, cũng không phải căn nhà quá cũ để đầu tư xây lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 8 Quang Trung) | Đối thủ 2 (Hẻm 150 Phan Văn Trị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 48m² (4×12) | 50m² (5×10) | 45m² (4.5×10) |
| Tổng diện tích sử dụng | 160m² (1 trệt 3 lầu) | 140m² (1 trệt 2 lầu) | 130m² (1 trệt 3 lầu) |
| Phòng ngủ | 3 phòng | 3 phòng | 2 phòng |
| Hướng nhà | Bắc | Đông Nam | Tây |
| Hẻm trước nhà | 3m (xe hơi nhỏ vào được) | 2m (chỉ xe máy) | 4m (ô tô vào thoải mái) |
| Giá thuê | 17 triệu/tháng | 15 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất, mới | Cơ bản | Full nội thất, cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ nhằm chắc chắn pháp lý rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Đánh giá thực trạng nội thất, xem có hư hại, xuống cấp không dù nhà mới hoàn thiện.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và thoát nước hẻm để đảm bảo không bị ngập hoặc thiếu nước vào mùa mưa.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm 3m, tránh phiền phức khi di chuyển.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm trong tương lai, tránh bị thu hẹp hoặc cấm xe hơi.
